Антураж старого цеха и низкая стоимость аренды — новые ценности современных художников. Мода на лофт-проекты добралась до Сибири, и в ближайшем будущем, по мнению их владельцев, таких площадок станет еще больше
Бизнес Культура Общество
Первые лофт-проекты появились в Нью-Йорке в конце 1930 годов — создание альтернативных арт-пространств и мастерских, совмещенных с жильем, было обязано Великой депрессии и массовым банкротствам предприятий. В Россию лофт-культура пришла только в двухтысячных, а в Сибирь — еще почти 10 лет спустя. Понятие «лофт» за это время сильно исказилось, а российские предприниматели выработали собственные подходы в бизнесе на искусстве.
Спрос на бывшие производственные площади всегда был стабилен, утверждают в агентстве недвижимости «Жилфонд». Сначала западная мода на открытие в заброшенных промышленных зданиях художественных галерей и рабочих площадок для дизайнеров пришла в российские столицы. Первый творческий кластер появился в Москве в начале двухтысячных годов — Аrtplay, потом в здании бывшего Комбината виноградных вин появился центр современного искусства «Винзавод». В то же время, в 2007 году в Санкт-Петербурге, в здании бывшего хлебозавода, был организован культурный центр «Этажи» — первый, назвавший себя лофт-проектом и пионером лофт-дизайна. Позднее мода на захват промышленных помещений и переоборудование их под культурные пространства добралась и до Сибири, однако даже спустя семь лет регион серьезно отстает от столиц. Сибирские лофт-проекты можно сосчитать по пальцам: два центра находятся в Новосибирске: TRAVA и «Мельница»; один в Красноярске — культурное пространство «Каменка», IT-Loft в Омске, фотостудия LOFT в Иркутске и культурное пространство Sol’ в Барнауле. Другие либо еще не открылись, либо о них ничего не известно. Журнал «Эксперт-Сибирь» выяснил, что сибиряки переняли у зарубежных и столичных проектов и как построить бизнес на свободных художниках.
Идея лофт-проектов развивается в Новосибирске немного быстрее, чем в других городах-миллионниках Сибири. Первая площадка TRAVA открылась в 2012 году, в 2014-м список пополнил проект «Мельница». Главное — соблюсти первое условие — занять бывшее промышленное помещение. В случае с TRAVA это здание кондитерской фабрики, «Мельница» же заняла здание новосибирской мукомольни. «В Новосибирске огромное количество бывших промышленных помещений, которые утратили первоначальное назначение и выставлены на продажу. Город строился вокруг фабрик и заводов, которые в итоге оказались внутри жилых кварталов. Такая структура города перестала соответствовать потребностям жителей — следовательно, она будет переосмыслена и реорганизована. В городе много промзон и зданий, которые используются уже совсем в других целях, чем первоначально. Примером тому могут служить магазин «Практик», гриль-бар People’s на Красном проспекте, промзона на ул. Промышленной и многие другие. У зданий так же, как у людей, есть свой жизненный цикл: рождение — развитие — старость — смерть. Когда устаревает здание и больше не может быть использовано по первоначальному предназначению, встает вопрос о его переоборудовании. И тогда собственник начинает думать, под какой проект ему выгоднее перепрофилировать помещение. В центре, где земля дорогая, выгоднее использовать промышленные помещения под культурно-деловые проекты, которые будут востребованы. Это естественный процесс экономического развития», — поясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства «Жилфонд» Алексей Малов.
Изначально лофт — это бывшее промышленное помещение, переоборудованное под жилье, а не галереи. Но, по словам Малова, бывшие предприятия чаще всего перепрофилируются под коммерческие цели, например, какое-либо производство — это экономически выгоднее, чем переоборудование под жилые площади. «Если бы рынок аренды жилья стал вдруг дороже рынка аренды коммерческой недвижимости, тогда переоборудование промышленных помещений под жилье стало бы выгодно, но до этого очень далеко. Сроки экономической окупаемости квартиры и офиса совершенно разные, у офиса они более короткие — соответственно, вложения в офисные помещения более привлекательны», — уточняет Алексей Малов.
По этому пути и пошли основатели новосибирских арт-пространств. «Мне очень нравится идея облагораживания неиспользуемого пространства. Это как дать чему-то новую жизнь: требует большого труда, много вложений души, финансов, времени, и в результате — нечто неповторимое всегда. Мне кажется, сама идея гуманна и романтична», — рассказывает основательница TRAVAи первооткрыватель лофтов в Новосибирске Александра Шатохина. По ее словам, проект TRAVA «замешан на проявлениях творческой свободы в новом формате пространства». «Мы создаем привлекательные для творческих людей возможности с целью развития искусства в Сибирском регионе и в Новосибирске в частности», — уточняет Шатохина.
«До 2010 года я работал в Москве и видел, как в столицах переоборудуют старые промышленные предприятия под интересные объекты — тот же лофт «Винзавод», «Флакон» и другие. Там размещались и студии, и офисы, бурлила культурная жизнь. Когда вернулся в Новосибирск, посмотрел немного другими глазами на мелькомбинат, который в 2005-м выкупил в собственность, и решил не просто отремонтировать его и сдать в аренду, как многие это делают, а так как объект уникальный, пришла идея сделать из него лофт-проект, наполнить его арендаторами, которые были бы нам интересны, наполнить само здание культурной жизнью», — заявил владелец «Мельницы» Сергей Яухман. Реконструкцию он начал в 2011 году, сегодня работы закончены на 80 процентов, и площади стали заселяться резидентами. По его словам, лофтом может называться только промышленное предприятие, которое «занимается культурной жизнью».
Единственный омский проект — IT-Loft — пытается создать площадку для семинаров, мероприятий и хакатонов и пускает на свои площади студентов, сообщества и компании IT-сферы. «Мы находимся в бывшем промышленном здании, здесь высоченные потолки, и выглядит это как лофт. Раньше, в СССР, здесь было предприятие «Электрон», которое занималось ремонтом бытовой электроники. В начале девяностых оно начало разоряться и сдавать помещения под офисы», — рассказывает одна из организаторов компании Анна Тарасенко. Однако в последние два месяца в IT-Loft начали активно проводить мероприятия дизайнеры, которые рассматривают площадку как интересный лофт-проект. «Бывшие производственные помещения стали модными только потому, что они дешевые, а не потому, что всем нравятся голые кирпичные стены. Но мы об этом совсем не думали. Нам было все равно, лофт это или нет, нам просто нужно было большое помещение без перегородок. Мы не художники и не дизайнеры, нам внешний вид не важен, нам главное удобство», — подчеркивает Тарасенко.
Как правило, бывшие промышленные здания требуют ремонта или даже реконструкции — как минимум, необходимо провести новые коммуникации. Мельница, построенная в 1910 году, — одно из старейших кирпичных зданий Новосибирска. К 2005 году она стала нерентабельна, и ее закрыли. Сергей Яухман выкупил здание, поскольку знал его историческую и культурную ценность. Мельница простояла более пяти лет в заброшенном состоянии — с 2005 по 2010 год, часть помещения сдавалась в аренду для складов или промплощадок.
«Реконструкция всегда намного затратнее, чем строительство конечного объекта, потому что всплывает много всяких нюансов, но в итоге мы получим 4 200 квадратных метров площади. По идее, за те деньги, что мы потратили, можно построить новое здание. Но мы не просто реконструировали здание, мы наполнили его современным оборудованием: вентиляцией, дымоудалением, пристроили лифтовую шахту, сделали новые санузлы, провели коммуникации, тепло, воду, благоустроили территорию, надстроили два этажа», — перечисляет владелец новосибирского лофта.
Александре Шатохиной также пришлось привести бывшую кондитерскую фабрику в порядок — сделать как минимум косметический ремонт. «Но здание отлично спроектировано и простоит еще не один век при правильном уходе», — уверяет она.
По сути, лофт-проекты — обычный бизнес, построенный на сдаче площадей в аренду, но конкурентов в такой сфере деятельности нет. «Такого цельного проекта, как «Мельница», нет ни у кого. Не хочу обижать лофт-проект TRAVA, но не надо сравнивать арендную площадь и собственную — опасно вкладывать большие деньги — нет уверенности, что вас завтра не выгонят с площади. Когда ты собственник, ты можешь рассчитать деньги на многие годы», — прогнозирует Яухман.
«Это не просто недвижимость, не просто отремонтированный объект, здесь более глубокий подход. В Москве, судя по тому, что делает основатель дизайн-завода «Флакон» Николай Матушевский, такая конкуренция есть. Они пытаются выйти на регионы, потому что в регионах нет конкуренции, а у них есть опыт, шаблоны. Там раньше начали, все новое в Сибирь приходит с опозданием в три–пять лет», — рассказывает Сергей Яухман и добавляет, что летом Матушевский приезжал в Сибирь и сейчас работает над созданием карты креативных проектов России, которая будет пополняться объектами со всех регионов страны.
«У нас нет желания захватить и завоевать. У нас есть программа «Креативный франчайз» — принципы построения креативного пространства. Нам идет много запросов из регионов с просьбой помочь и рассказать», — парирует Матушевский. В программе пять уровней: первый — передача опыта будущим ревитализаторам, которым основатель «Флакон» уже поделился и с «Мельницей». Второй этап — креативный франчайз — почти пошаговая инструкция, как сделать успешный творческий кластер. Третья часть — консалтинг — предоставление услуг по созданию, развитию и управлению объектом ревитализации. «Четвертый этап нашей программы — управление уже готовым объектом. Мы готовы выходить в регионы, брать под свое крыло проекты. Пятое — ревитализация объекта на условиях соинвестирования, — рассказывает Матушевский. — Кроме того, у нас есть специальная программа «куратор от «Флакона» в городах. Она ориентирована на активных творческих людей, имеющих связи в своем регионе и желающих стать у руля будущего проекта». Но все-таки приоритетное направление для него — консалтинг. «Мне хотелось бы идти вширь: если есть владельцы похожих на «Флакон» площадок, которые не знают, что делать, мы готовы им помочь. Из Новосибирска, кстати, к нам уже обращались», — заметил Матушевский.
Выйти в регионы столичным проектам мешает незнание рынка, спроса и самих предложений. «Мы же не знаем, какие у вас цены на выкуп, цены на ремонт. Конечно, делать лучше там, где нет еще ничего, в том же Томске, но если нет спроса, то для кого ты будешь это делаешь? В Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде я увидел большую заинтересованность со стороны людей, которые хотят, чтобы такие площадки появлялись. Но у нас нет таких планов: точно идем в Новосибирск или любой другой город. Все будет зависеть от трех слагаемых: наличия интересной площадки, спроса со стороны местного населения и креативного бизнеса и коммуникации с собственником», — поясняет Николай Матушевский.
По словам же Сергея Яухмана, в Новосибирске не так много качественных, интересных проектов в области культуры, чтобы разделить их на несколько площадок и везде было бы интересно. «В Сибири только начинаются лофты», — улыбается Яухман.
Если построить новое здание дешевле, чем выкупить и отремонтировать старое под лофт-проект, то арендовать площадь в бывшем цехе, наоборот, выгоднее. «Стоимость недвижимости на Фабричной намного дешевле, чем через дорогу на улице Советской, например. Но из-за места его и труднее сдать в аренду, и труднее продать, потому что это промзона. Но улица перспективна — это центр города, рядом река, и со временем здесь стоимость недвижимости будет сопоставима с Красным проспектом. Сейчас известность нашего лофта дает о себе знать, и это не просто помещения, а проект, поэтому цены выше, чем в других зданиях на Фабричной, но не намного», — объясняет Сергей Яухман. Сегодня средняя стоимость аренды в «Мельнице» — 750–900 рублей за квадратный метр. По наблюдениям предпринимателя, площади в старых зданиях на Красном проспекте стоят до двух тысяч рублей за квадратный метр. «При этом условия у нас лучше — есть парковки, здание реконструировано, мы предоставляем полностью готовые помещения. Здесь ставка может быть в два раза больше», — заявил владелец «Мельницы».
По мере того, как проект будет «оживать», здание будет капитализироваться все больше. Сумма вложений в проект (вместе с покупкой здания) — около 150 миллионов. Сейчас мельница стоит в разы дороже, чем стоила в начале. Окупаемость проекта — семь–десять лет.
«Окупаемость проекта TRAVA занимает около года, но так как мы постоянно расширяемся, у нас этот момент еще не наступил. Точно из-за этого же не можем оценить вложения на данном этапе», — лаконично отвечает Александра Шатохина.
Для сравнения в Москве, средняя стоимость аренды на том же «Флаконе» — 18 тысяч за квадратный метр в год для магазинов, и 10 тысяч в год для мастерских. В ремонт 25 тысяч квадратных метров дизайн-завода и обустройство двух с половиной гектаров земли было вложено около десяти миллионов долларов. Проект должен был окупиться за семь–восемь лет, но произойдет это, по словам ревитализатора, быстрее.
По данным «Жилфонда», цена предложения производственно-складских помещений в Сибири — от 20 до 40 тысяч рублей за квадратный метр, а цена аренды — от 250 до 450 тысяч за квадрат.
А может, это сквот?
Звание лофта постепенно начинает терять свою популярность и владельцы стремятся позиционировать свои проекты как-то иначе, объясняя это тем, что лофт — это не только рабочее, но и жилое пространство, что в российских проектах можно встретить крайне редко. В регионах же, куда волна лофтов только докатывается, идут споры — а действительно ли проект-конкурент — это лофт? Тогда в дискуссии появляется понятие сквота — нелегально занятого помещения.
«Есть мнение, что TRAVA очень похожа на сквот. Но это не плохо, это интересное арт-пространство, которое вызывает интерес у аудитории. Мы постоянно сталкиваемся с тем, что речь идет о TRAVA и о «Мельнице». Но у нас ситуация другая — площадка полностью подготовлена, чтобы люди заехали, полноценно оборудовано пространство для работы», — рассказывает арт-директор «Мельницы» Игорь Антропов.
В то же время директор проекта Сергей Яухман говорит, что «Мельница» позиционирует себя как центр дизайна и архитектуры. «Мы не торговый центр и не бизнес-центр, не магазин. Это немного другое. Мы не ориентированы на большой трафик посетителей. Здесь эксклюзивный товар, и покупатели тоже такие. Любой человек с улицы может прийти на наше мероприятие, но не купить у нас что-то», — заявляет предприниматель.
«Сквот, в…
Источник:
