Внимание застройщиков к местам общего пользования (МОП) зависит от класса недвижимости. Если в экономклассе площадь МОП редко превышает 15% от общей площади здания, то в элитном сегменте этот показатель может доходить до 30% за счет презентабельной входной группы и лифтовых холлов. И доля общественных пространств в премиальном сегменте, говорят эксперты, растет.
Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo, считает, что доля мест общего пользования в элитном проекте должна составлять 25-30%. «Жилье высокого класса отличают просторные входные группы. Обычно они несут представительскую функцию дома. Для отделки холлов и вестибюлей применяются только экологически чистые материалы дома. В элитных проектах предусмотрены дополнительные услуги для жильцов, такие как зоны релаксации, бизнес-зоны, спортивный комплекс. Обязательным объектом инфраструктуры является паркинг, обеспечивающий одним или несколькими парковочными местами каждого проживающего», — говорит она.
Госпожа Тэор добавляет: «Поскольку большинство элитных домов возводится в историческом центре города, где существует дефицит рекреационных зон, особое внимание уделяется организации дворового пространства. Обычно проекты оформления дворовых территорий в элитных жилых комплексах обходятся в 10-15% от стоимости».
Юлия Царан, совладелец, генеральный директор ORDO Group, считает: «Элитное жилье — это максимальный комфорт для собственников, и экономить на МОП — значит понижать уровень недвижимости».
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed, говорит что в некоторых случаях доля МОП в элитных комплексах Москвы может доходить до 50, а то и до 70%. Например, это относится к таким проектам, как «Москва-Сити» и «Легенды Цветного».
«Сегодня можно говорить о том, что девелоперы взяли курс на увеличение зон общественного пользования в элитном строительстве. При этом жилое пространство имеет ровно противоположный вектор: площади квартир уменьшаются. Тенденция пришла к нам с Запада, где уже давно все лишнее — прачечные, гладильные комнаты, кладовки — выносится за рамки квартир. Получается, что жилье нужно в основном для того, чтобы спать. Особенно такой подход актуален для молодежи, которая мобильна и придает внутренней инфраструктуре большое значение. Девелоперы руководствуются логикой: лишние опции не должны отягощать квартиру. Можно совершенно спокойно уменьшить жилую площадь, а в комфорте обитателям дома не отказывать за счет внутренних особенностей проекта», — говорит госпожа Могилатова.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, подтверждает тенденцию к увеличению: «Можно сказать, что за счет крупных лобби, которые становятся все более популярными, доля МОП увеличивается с 25 до 30%. В некоторых случаях даже до 40%. В качестве интересного примера можно привести ЖК Diadema Club House, где сделаны открытые лестницы, идущие вокруг лифта и занимающие почти половину пространства, — очень роскошное решение, но вполне себя окупившее за счет клиентов, особо требовательных к простору в доме».
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева отмечает, что в последние годы у всех типов жилья значительно улучшились качественные характеристики мест общего пользования. На смену стандартным решениям пришли яркий дизайн и индивидуальная отделка. Появилось более четкое разделение МОП в зависимости от статуса объектов: чем выше класс дома, тем более индивидуальна отделка МОП. Часто прослеживается определенная концепция, например, название объекта, архитектура и дизайн помещений связаны между собой общими мотивами. Чем выше класс объекта, тем насыщеннее и «богаче» отделка МОП, тем более качественные материалы и работа. Так, в элитных объектах используется дизайнерская отделка с использованием эксклюзивных материалов, например, натурального камня.
Для покупателей элитного жилья отделка мест общего пользования должна соответствовать классности объекта и статусу самого покупателя. Например, в элитных объектах может быть предусмотрен холл с очень дорогим интерьером для встреч с гостями.
«На текущий момент в элитном жилом комплексе уже обязательным считается премиальное помещение-лобби. Безусловно, должна быть зона ресепшен или аналог стойки портье — неважно, какое количество персонала вовлечено в функционирование этой зоны, это момент очень важный. Не менее значимым является и наличие «мягкой» зоны с посадочными местами», — говорит госпожа Конвей.
Андрей Петров, генеральный директор центра элитных проектов «Петербургская недвижимость», считает, что холлы в элитных проектах должны быть выполнены по авторскому дизайн-проекту с применением высококачественных материалов, обязательны — просторные входные группы, залы для ожидания гостей. «Во дворе должны присутствовать малые архитектурные формы, иметь место профессиональный ландшафтный дизайн. Территория должна быть огорожена, обеспечены ограниченный доступ, круглосуточная охрана и видеонаблюдение», — говорит он.
Еще один тренд в оформлении холлов в домах — единая входная группа для нескольких зданий или одного здания с несколькими подъездами в рамках одного проекта, где располагается парадный вестибюль. Такой прием позволяет не только соблюсти безопасность, но и организовать в холле лобби подобно тому, что есть в отелях высокого класса. «Здесь можно выпить чашечку кофе, принимать гостей и обсуждать дела с партнерами, не поднимаясь с ними в квартиру», — рассказывает господин Петров.
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит: «Дополнительными опциями являются произведения искусства, скульптурные композиции или фонтаны, которыми украшают придомовую территорию или холл».
В среде экспертов до сих пор нет единого мнения — должен ли элитный комплекс обладать обширной инфраструктурой. С одной стороны, жители дома премиум-класса нуждаются в определенных сервисах. С другой — содержать слишком большое количество объектов сервисной инфраструктуры только силами жильцов слишком накладно. А разрешить в дом доступ людей с улицы — значит нарушить камерность атмосферы элитного жилья.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, считает, что в по-настоящему элитных домах не должно быть никакой инфраструктуры. «Элитный дом — это дом закрытый, где кроме жильцов не должно быть посторонних людей. Возможно присутствие консьержа, который организует химчистку, уборку помещений, парковку машин», — категоричен он. Содержать же все объекты силами жильцов элитного дома — слишком дорогое удовольствие даже для состоятельных людей.
Отчасти с ним согласна Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate: «Нужно брать в расчет, что в большинстве элитных проектов внутридворовая территория закрыта для посторонних лиц. В этом случае такие элементы инфраструктуры, как магазины, салоны красоты, отделения банка, фитнес-центры, обычно размещаются по фасаду здания, что позволяет им быть коммерчески успешными за счет ориентации не только на жителей дома, в котором они расположены. Создание бассейна или ресторана, рассчитанного только на жильцов одного дома, уже доказало свою коммерческую неуспешность».
Однако большинство экспертов с точкой зрения коллеги из Rumpu не соглашаются.
В частности, Екатерина Беляева считает, что инфраструктура влияет на статус объекта. «Сегмент элитной недвижимости требует внутреннего и внешнего инфраструктурного окружения. Учитывая экологические проблемы города, многие девелоперы стараются реализовывать свои проекты в непосредственной близости от рекреационных зон, либо формируют прогулочную зону или набережную в объектах высокого уровня. К наиболее востребованным объектам инфраструктуры также относятся подземный паркинг с автомойкой с возможностью предоставления для каждой квартиры не менее двух парковочных мест, фитнес-клуб, wellness-зона, игровые комнаты детей, сервисы заказа билетов и такси, супермаркеты премиум-класса, служба горничных. Так, например, в зону wellness-объектов ЖК Hovard Palace включен спортивный бассейн длиной 25 м с гидромассажем, гейзерами и фонтаном. К внешним инфраструктурным элементам также относятся парковые зоны, искусственные водоемы, художественная подсветка территории, ландшафтный дизайн, детские и спортивные площадки. Очень часто целью девелоперов при создании концепции элитного жилого комплекса является формирование однородной социальной среды, объединенной общими интересами, например, гольф-поле (жилой дом «Буржуа»), причал для яхт (ЖК «Леонтьевский мыс», «Привилегия»)», — говорит госпожа Беляева.
Покупатели жилья высокого класса все больше внимания уделяют наличию на территории комплекса всего необходимого для жизни.
Например, в проекте Riverside от Setl City, как рассказывает господин Петров, в составе квартала, помимо восьми жилых зданий с квартирами высокого класса, будет офисный центр, детский сад с бассейном (сдается в эксплуатацию вместе с домами первой очереди) и крытая автостоянка. Кроме того, во встроенных помещениях появятся два отделения разных банков, рестораны, супермаркет, салон флористики. Ряд встроенных помещений будет продан в последнюю очередь уже по окончании реализации проекта: в это время станет понятным, в каких еще объектах будут нуждаться жители. Покупателями помещений по замыслу застройщика станут сетевые операторы с высоким уровнем обслуживания клиентов и покупателей. На территории комплекса запланированы прогулочные зоны, спортивные площадки, детские игровые площадки. Также проектом предусмотрено возведение крытого паркинга на 1162 автомашины, то есть почти на каждую квартиру — по машино-месту.
Госпожа Могилатова замечает: «Чем больше общественных зон в жилом комплексе — тем комфортнее среда. В жилые проекты логично не включать офисы, а делать ритейл — кафе, рестораны, парикмахерские, спа, спорт, предприятия обслуживания. И обязательно нужно предусматривать вход с улицы, чтобы разделять потоки. Кроме того, в элитном доме уместны виртуальные офисы, кафе, библиотеки, салоны красоты, игровые комнаты для детей. Вот за этим будущее. Особенно это касается отдаленных проектов, куда с удовольствием переезжают топ-менеджеры, которые пока не могут позволить себе жилье в центре города. Это идея для них».
Инфраструктура мест общего пользования во многом зависит от концепции проекта. «На кафе, игровые и спортивные комнаты, холлы может отводиться до 20-35% от общей площади. При этом повышается и значение дизайна и отделочных материалов. В целом МОП призваны обеспечить максимально комфортное проживание в доме премиум-класса. Соответственно, жителям предлагаются места для занятий спортом, отдыха и решения бытовых нужд», — говорит Дарья Баранова, директор по маркетингу компании O2 Development.
Директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Алексей Кольчик добавляет: «Дополнительными плюсами становятся отдельная огороженная территория, дошкольные и школьные заведения, магазины, рестораны, спортивные заведения — прямо на территории такого жилого комплекса. Все это, по моим наблюдениям, очень актуально и востребовано в последнее время».
Анна Калинина отмечает, что в последнее время в элитных проектах стали появляться такие «фишки», как винный погреб с регулируемым микроклиматом. «В состав элитных жилых комплексов также стали включать центры эстетической медицины и планирования семьи (например, подобные центры есть в ЖК «Олимпийская деревня» на Вязовой улице, 10, и в ЖК «Резиденция на Суворовском» на Кирочной улице, 64)», — говорит она.
Госпожа Немченко считает, что визитной карточкой проекта может стать спа, бассейн, тренажерный зал, холодильник для хранения шуб, сигарная комната или комната для переговоров на первом этаже.
«Одним из ярких примеров дома с подобной инфраструктурой является проект RBI «Новая звезда» на Песочной набережной. Строящийся сейчас проект Hovard также в составе инфраструктуры дома предлагает wellness-центр с бассейном, фитнес-клуб и детскую игровую комнату. В зависимости от размеров проекта создается сервисная инфраструктура, которая располагается на первых этажах жилого комплекса», — добавляет госпожа Немченко, обращая при этом внимание на то, что очень важно обеспечить в шаговой доступности нужные сервисы, но при этом не нарушить приватность проживания, которое создается в элитных комплексах, и не создать популярную точку притяжения для широкого круга потребителей.
«Необходимыми атрибутами инфраструктуры в этом случае становятся рестораны премиум-класса, уютные стильные кафе, салоны красоты, бытовые сервисы VIP-класса, офисы», — считает госпожа Немченко. По ее мнению, примером организации большого пространства и создания внутри проекта сервисной инфраструктуры являются проекты «Парадный квартал» (группа ЛСР) и «Леонтьевский мыс».
«Важно, чтобы была продумана инфраструктура и сохранялась концепция, которая может быть утрачена в случае отсутствия контроля за составом арендаторов коммерческих помещений в жилом комплексе. Для обеспечения жизнеспособности концепции проекта и поддержки высокого уровня комфорта жизни и соответствия статусу элитности отдельные застройщики оставляют инфраструктуру в своем последующем управлении», — говорит госпожа Немченко.
Несколько иную точку зрения высказывает госпожа Могилатова: «Надо заметить, что сигарные, банкетные или бильярдные комнаты отходят на второй план, ими не так часто пользуются. Но по-прежнему свою популярность сохраняют фитнес-клубы или фитнес-залы, бассейн на территории комплекса. Бассейном, правда, пользуются в меньшей степени, но желание иметь его в инфраструктуре комплекса сохраняется. Должна быть некая рекреационная зона — в каких-то случаях это зимний сад, в каких-то — японский сад, в каких-то — просто тихий дворик, который благоустроен особым образом. Такие закрытые или открытые пространства для прогулок весьма приветствуются. Если говорить про холодильники для шуб или какие-то переговорные комнаты, офисы, комнаты для йоги, то это уже больше дополнительная инфраструктура, которая характерна для самого высокого сегмента de luxe. И в то же время это некий привлекательный атрибут, который используется очень редко, как и все, впрочем, в мире роскоши. Зачастую многие элементы этого мира абсолютно непрактичны, и точно так же это характерно и для недвижимости. Это некий дополнительный атрибут, который может в случае необходимости принести дополнительный комфорт. Но это совершенно не значит, что им будут регулярно пользоваться».
