Времена, когда потенциального покупателя квартиры, приезжающего в построенный или строящийся дом, интересовали только планировки и внутреннее убранство конкретной «однушки», «двушки» или «трешки», остались в прошлом. Сегодня покупатель хочет, чтобы комфорт его жилища начинался уже за дверью подъезда. А значит он придирчиво изучает вопросы отделки мест общего пользования в доме, интересуется качеством лифтов, наличием мест для хранения колясок и велосипедов, а также другими опциями, которые раньше многие девелоперы считали излишними в жилье массового спроса и предусматривали лишь в дорогой недвижимости.
Примечательно, что требования покупателей, а вслед за ними и предложение на рынке, поменялись очень стремительно. Еще года два назад застройщик мог потратить на отделку холлов, лестничных клеток и входных групп около 3 тыс. руб. в расчете на квадратный метр и быть уверенным, что проект будет успешно продаваться, сегодня он вынужден расходовать на эти цели в два, а то и в три раза больше.
Места общего пользования (МОП) в жилых домах сегодня занимают в среднем от 10 до 20% от общей площади объекта. В домах высокого ценового сегмента этот процент существенно (до 40-50%) выше. Например, только такая популярная сегодня зона в элитном жилье, как «лобби» — пространство на первом этаже со стойкой ресепшн — может занимать до 10% обшей площади здания. К местам общего пользования относятся также входные группы (пространство на первом этаже после входа в подъезд), лестничные марши и пролеты, площадки, на которых расположены квартиры, зоны для хранения детских колясок и велосипедов. Минимальный набор мест общего пользования, который обязательно будет в каждом жилом доме, включает лестничные клетки, лифтовые холлы, тамбуры, общие коридоры, вестибюли, чердачные и подвальные помещения. Остальное — в руках самого застройщика.
В эконом- и комфорт- классе новые опции в МОПах стали появляться буквально два-три года назад, об их необходимости стали задумываться после кризиса 2008 года, а сегодня их можно найти во многих новых проектах. «Комнаты для консьержей предусмотрены в наших жилых комплексах «Звездный» и «Маршал», которые относятся к комфорт-классу. В жилых комплексах бизнес-класса, таких как «Премьер палас» и «Граф Орлов», для удобства жильцов предусмотрена возможность спускаться на лифте на уровень паркинга», — рассказывает директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. В элитном сегменте трансформация произошла раньше. «За последние 10 лет на первичном рынке элитной недвижимости стандартные парадные постепенно трансформировались в представительные, обширные, красиво оформленные лобби с увеличенной высотой потолков, включающие в себя консьерж-службу, службу охраны, зону кафе и иногда зону для прогулок», — рассказывает директор департамента жилой недвижимости Сolliers International в Санкт-Петербургe Елизавета Конвей.
Использование качественных отделочных материалов для мест общего пользования — еще одна важная тенденция. Если раньше для лестничных маршей, лифтовых холлов и лестничных площадок девелоперы искали самые дешевые решения, сегодня на первый план выходит эстетика и долговечность материалов. Пионером такого подхода эксперты рынка называют финский ЮИТ, который первым стал использовать в отделке мест общего пользования материалы, не отличающиеся, а иногда и превосходящие по качеству те, что применяются непосредственно в отделке квартир. Сегодня подобный подход все шире проникает и в проекты комфорт- и эконом-классов. «Долгое время для нас было нормой, что интерьер подъездов сделан с максимальной практичностью, порой в ущерб эстетике. Однако в результате переориентации компании на европейские стандарты был разработан комплекс принципов и норм, отвечающих последним мировым градостроительным тенденциям», — рассказывает об опыте компании заместитель генерального директора по проектированию ООО «ЛСТ Менеджмент» Мария Витько. Например, в проекте «IQ Гатчина» отделочные работы в МОП выполняются согласно специально разработанному дизайн-проекту, предусмотрена улучшенная отделка в едином стиле с использованием качественных материалов: напольной плитки, дорогой краски для стен. «Мы отказались от техники окраски под фактуру «шагрень» и уходим от прокладки инженерных коммуникаций по местам общего пользования», — говорит Мария Витько. В проекте компании Л1 ЖК «Премьер Палас», первая очередь которого была введена в эксплуатацию в 2013 году, отделка МОП была произведена с использованием натурального гранита, отмечает Надежда Калашникова.
Закономерно растут и затраты на отделку МОП. По оценке генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН» Елены Лашаевой, при ширине лестничного марша в 1,5 метра в зависимости от этажности дома цена вопроса варьируется в пределах 6-8 тыс. руб. за кв. м, а минимальная стоимость отделки мест общего пользования составляет около 5 тыс. рублей за кв. м «Еще пару лет назад минимальный порог начинался от 3,5 тыс. руб. за кв. м», — говорит эксперт. В элитном классе стоимость отделки может доходить и до 30-40 тыс. за кв. м, а иногда и превышать этот уровень, учитывая расходы на привлечение именитых дизайнеров и дорогостоящие натуральные материалы.
Однако вложения оправдывают себя. Наличие в перечне МОП дополнительных опций и качественная отделка при прочих равных (или даже при чуть более высокой стоимости квартиры) могут стать серьезными конкурентными преимуществами. «Когда два жилых комплекса одной ценовой категории строятся в одном микрорайоне, любые детали могут повлиять на оценку потребителем всего объекта. Поэтому мы сегодня видим красивые парадные даже в местах массовой застройки в Девяткино и Кудрово. Кроме того, отделка МОП становится визитной карточкой домов не только высокого ценового сегмента, но и комфорт- и даже эконом-класса, а продать квартиру в доме, где она выполнена некачественно, становится все труднее», — добавляет Елена Лашаева.
Заместитель генерального директора по проектированию ООО «ЛСТ Менеджмент» Мария Витько:
Разница между тем, как организованы общие пространства в жилых комплексах эконом-, бизнес- и элитного классов, есть. Обычно застройщики для извлечения максимальной прибыли от реализации квартир отводят на места общего пользования около 20-25% от общей площади, в домах высокого класса доля мест общего пользования может достигать и 50%. Качественная отделка мест общего пользования и оригинальный дизайн входных групп – неотъемлемые характеристики объектов комфорт-класса. Хотя сегодня даже в «масс-маркете» стараются делать МОП оригинальными. Причем это совершенно не обязательно должно быть что-то дорогостоящее – можно и при минимуме вложений создать уютный и необычный холл. Причиной тому служит растущая конкуренция. МОП — это «лицо» жилых комплексов. Оформление данных пространств формирует общее впечатление о проекте.
Минимальный набор мест общего пользования в любом жилом проекте очевиден: это подвалы, чердаки, лестничные площадки, лифты. За последние несколько лет требования покупателей к отделке мест общего пользования выросли, и качество отделки МОП становится визитной карточкой домов не только высокого ценового сегмента. При этом для домов бизнес-класса отделка мест общего пользования производится по авторским проектам с использованием материалов высокого качества. Это непременное условие создания комфортной среды. Тенденция последних лет – создание помещений для консьержей не только в проектах бизнес-класса, но и в домах эконом и комфорт-класса. Стоимость отделки МОП в общем объеме затрат на строительство составляет от 2,5 до 5% в зависимости от класса объекта. В среднем минимальная стоимость отделки мест общего пользования составляет около 3,5 тыс. рублей за 1 кв. м.
