«Мы часто себя очень обманываем, думая, что нас женщина любит за наши физические или нравственные достоинства; конечно, они приготовляют ее сердце к принятию священного огня, а все-таки первое прикосновение решает дело». Так писал Лермонтов, а точнее — так рассуждал его Печорин. Что касается женщин — комментировать не буду, но вот если перевести это высказывание в метафорическую плоскость, и на месте женщины (или, скорее, мужчины, если следовать цитате) представить себе коттеджный поселок, то, честное слово, все верно. Или почти верно. Первое «прикосновение», то есть первый взгляд, первое впечатление — решает если не все, то почти все.
По крайней мере, если первое впечатление негативное, то в 99% случаев решается все и сразу. А вот позитивное заставляет внимательно присмотреться к «нравственным и физическим достоинствам», то есть к экологической составляющей, качеству инженерных сетей и конструктиву домов.
Первое впечатление от поселка «Никольские озера» — это безусловное «ах» даже сереньким дождливым днем в середине весны. Итак: вы оказываетесь на плотине, разделяющей два озера — «верхнее» и «нижнее». Перед вами, на пригорке — эффектная въездная группа, но самое главное: справа, над берегом «нижнего» озера, на двух с половиной га — террасный парк с прогулочными дорожками, фонарями, скамейками. А слева — пляж, или, вернее, та территория площадью в полтора га, где будет уже в этом сезоне оборудован пляж, доступ на который получат жители поселка.
В общем, девелоперы, конечно, все понимают насчет «первого прикосновения». Вся эта красота уже готова (или, по крайней мере, обозначена — как в случае с пляжем), хотя раскуплено в поселке пока не более половины участков, а застроены — половина из проданных.
Но давайте отмотаем пленку немного назад. Прежде чем оказаться перед въездной группой, вы проедете несколько километров от Калужского шоссе по местной дороге с березовыми посадками, и все это время будете любоваться озерной гладью по левой стороне. Это и есть Никольское озеро — с «зеркалом» 70 гектаров. Озеро — чистейшее, родникового происхождения, и дает начало речке Алешинка, на берегу которой и расположена первая линия поселка с самыми дорогими участками.
Еще немножко назад: вы проехали всего 32 километра от МКАД по Калужскому шоссе — хоть и не скоростному, но вполне приличному по сравнению со многими другими подмосковными трассами. По местоположению «Никольские озера» — поселок для постоянного проживания, дорога отсюда до центра Москвы займет немногим больше времени, чем из иных столичных районов. А вот по экологическим характеристикам — это совершенно дачное место. Озеро с одной стороны, густой смешанный лес (сосны и березняк), обступающий его еще с двух сторон — вот естественное окружение поселка.
Для полноты картины хорошо бы подняться на высоту птичьего полета — будет видно, что вокруг поселка не какой-нибудь перелесок, а зеленый массив глубиной до 4 километров. И никаких посторонних вкраплений — ни предприятий, ни поселков городского типа, только деревня Филино. На противоположном берегу речки, превратившаяся в стихийный коттеджный поселок. Кстати, лесной массив находится в федеральном ведении, вырубке не подлежит ни при каких условиях, а значит, то соседство, которое существует сейчас, останется и на долю следующих поколений.
Ну а теперь, разобравшись с лирикой, оценим «физические достоинства». Во-первых, надо сказать, что «Никольские озера» по своим характеристикам — 362 участка на почти 80 га — относится к мегапроектам. Даже учитывая, что реальное количество домовладений окажется несколько меньше (потому что некоторые клиенты покупают по два и более участков) — это будет малоэтажный городок с населением около 1000 человек. Пожалуй, для поселка, который позиционируется как «дачный», это был бы перебор, а вот для ПМЖ — в самый раз, и масштаб является скорее достоинством, чем недостатком. В конце концов, подавляющее большинство покупателей — москвичи, то есть люди, привыкшие к насыщенной социальной среде.
При этом площади участков вполне соответствуют параметрам бизнес-класса: в основном от 15 соток (только единицы — меньше) и до 25. Вторая важная характеристика: поселок застраивается по смешанной схеме, то есть как с обязательным подрядом, так и без оного. Чуть менее половины поселка (в том числе участки, непосредственно соседствующие с озером) застраивается по «подрядной» схеме. Остальная территория продается по схеме «земля с коммуникациями», правда, каждый покупатель подписывает обязательство отстроиться в заранее оговоренные сроки. Участки, входящие в первую очередь, должны быть застроены до конца нынешнего года, те, что относятся ко второй, — до 2013-го.
Стоит, впрочем, отметить некоторую спекулятивную условность подобных договоров. Собственник земли (а участки оформляются в собственность покупателя в течение месяца после оплаты) вправе хоть до скончания века оставить свой участок незастроенным, и эффективных способов воздействия на него у управляющей компании нет. Подобное обязательство имеет скорее некое моральное значение. Впрочем, легко заметить, что на большей части «бесподрядных» участков уже выросли дома — хотя продажи начались только в июне 2009 года.
А вот что именно будет построено — действительно подлежит контролю и согласованию с архитектором поселка и управляющей компанией (ДНП «Полесье»). Согласование нестрогое, как уверяют представители девелопера, но броский хай-тек или щитовой домик, конечно, одобрение не получат. А вот дополнительные постройки не выше одного этажа каждый может ставить по собственному разумению.
Архитектурное единство поселка будет поддерживаться и одинаковыми внешними ограждениями каждого домовладения. Договор на строительство ограждения каждый покупатель подписывает одновременно с договором купли-продажи земли. Стильный дощатый забор (с намеком на «плетенку») обойдется в $120 за погонный метр. Владелец участка площадью 15 соток заплатит за него в среднем $11 тыс. — то есть девелопер строит заборы практически по себестоимости. И наконец, ландшафтный дизайн внутренних улиц также придаст единый облик поселку. На одной из них сейчас можно увидеть фонари различных форм — «стаканы», «шары» и т.д. Это что-то вроде эксперимента — проектировщики присматриваются, какие фонари будут смотреться лучше, и в будущем выберут оптимальный вариант.
Девлоперская компания предлагает на выбор 9 проектов собственных домов — от 212 до 623 кв. метров. Причем каждый из них можно заказать в двух вариантах: экономичном — с несущими стенами из газосиликатных блоков и штукатуркой, или более комфортном — из кирпича и кирпичной же облицовкой. При желании подобные проекты можно выполнить из клееного бруса .
Кстати, многие покупатели «бесподрядных» участков заказывают дома у застройщика — потому что так проще, быстрее и, в конечном счете, дешевле. Например, самый маленький (но при этом вполне вместительный) дом площадью 212 кв. метров в экономичном варианте стоит 4,85 млн рублей (в «комфортном» — 5, 92 млн). А если вы хотите строить самостоятельно — проект дома девелопер предоставит бесплатно. Этот комплимент делается, конечно, не по доброте душевной, а опять же в целях большей архитектурной гармонии поселка.
О коммуникациях. Водоснабжение осуществляется от артезианских скважин, канализация — центральная, с устройством локальных очистных сооружений. Газификация — от собственной газораспределительной подстанции, электрификация — от собственных четырех трансформаторных подстанций. Ливневая канализация также предусмотрена. Все инженерные сети должны быть введены в эксплуатацию в нынешнем году.
Цены в «Никольских озерах» отвечают среднему уровню бизнес-класса (при том, что по местоположению и обустройству территории его следует отнести к категории «бизнес плюс»). Сотка земли стоит $10—20 тыс. в зависимости от расположения: в серединке — дешевле, ближе к воде или к лесу — дороже. Несколько самых дорогих VIP-участков — на первой береговой линии, по цене $30 тыс. за сотку. Кроме того, при заключении договора покупатель оплачивает подключение всех коммуникаций — $30 тыс. с домовладения. Стоимость дома при «подрядном» варианте застройки — от 4,85 млн рублей до 8,6 млн. Таким образом, цена «входного билета» составляет сейчас 8—10 млн рублей (стоимость приличной «двушки» в Москве), а средняя покупка — 12—14 млн за домовладение.
Кстати, ежемесячный платеж за эксплуатацию инженерных сетей, охрану, освещение, вывоз мусора и т.д., планируется на уровне 5500—6000 рублей в месяц, примерно как в дачном поселке экономкласса. Это возможно благодаря большому количеству домовладений — так что в конечном счете масштабность проекта надо отнести к его плюсам.
Инфраструктура : внешнее ограждение, пост КПП, внутрипоселковые дороги, ландшафтный дизайн, парковая зона, круглосуточная охрана, детские и спортивные площадки (тенесные корты, фудбольное поле), торговый центр, оборудованный пляж, водные виды спаорта.
