Восстановлению интереса к вторичному рынку коттеджей способствуют новые финансовые инструменты и стратегии продаж. А о симпатиях, которые этот сегмент постепенно завоевывает вновь, в первую очередь свидетельствуют показатели спроса.
Кризис ударил по всем сегментам рынка отечественной недвижимости, не обошел он стороной и вторичный рынок коттеджей. Некоторое потепление наметилось лишь прошлой весной, сегодня же ведущие аналитики рынка загородной недвижимости Петербурга отмечают явные признаки стабилизации.
Подобно ледниковому, эксперты разделяют историю существования вторичного рынка коттеджей на два периода: докризисный и посткризисный, который начался вместе с весной 2011 года. «В докризисном периоде была совершенно другая жизнь и рынок, и все, что двигало им тогда, — это были совершенно иные инструменты и реалии, теперь канувшие в небытие, — рассказывает Сергей Козлов, генеральный директор АН «Бекар». — Докризисный рынок — это агрессивно бегущий вперед рынок инвесторов. Сегодня он принадлежит покупателю, стратегу, обдумывающему каждое движение, делающему шаг вперед и два назад. Это рынок хладнокровных людей, которые руководствуются правилом: «семь раз отмерь — один раз отрежь».
Ценовая политика на вторичном рынке коттеджей по-прежнему зависит от ряда факторов: от расположения объекта и его качества, инфраструктуры местности, времени, когда он был введен в эксплуатацию, качества отделки и материалов.
В элитном сегменте самым популярным направлением остаются Курортный район, начиная от Лисьего Носа, Сестрорецка, Репино, Комарово, и частично Всеволожский район (Мельничный ручей). Объекты могут находиться и в других местах, но с точки зрения локации элитными они уже не являются. Как считают эксперты, спрос в этом сегменте превышает предложение: если появляется объект стоимостью 25-30 млн рублей, то он «уходит» моментально. Дома дороже по-прежнему остаются в экспозиции, на них продавцы снижают цену крайне редко.
В экономклассе сегодня наблюдается востребованность коттеджей по цене 3-комнатной городской квартиры со стоимостью от 3-4 млн рублей. Удовлетворить этот спрос коттеджным поселкам в данном сегменте тяжело, потому что купленные в докризисный период земли и проведенные тогда же работы не попадают в данную ценовую категорию, а уступать объект ниже себестоимости продавцы не хотят. Так что коттеджные поселки, которые не были введены в эксплуатацию, выбрали путь реализации земельных участков. Встретить такие объекты можно в Гатчинском, Морозовском, Выборгском районах. Эксперты отмечают, что спрос на такие участки высокий, поскольку для застройщиков это возможность реализации своих проектов.
Объекты бизнес-класса можно встретить практически по всем районам, но востребованность к ним остается лишь в Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Гатчинском районах. Их первичная стоимость достигает 15 млн рублей.
Как утверждают эксперты, разница между объектами первичного и вторичного рынка в одном и том же сегменте порой достигает 10-40% в пользу последнего. «Конечно, все зависит от района, если он очень интересен, то вторичка будет дороже аналогичных объектов первичного рынка, — рассказывает Наталья Тушина, менеджер загородного отдела «Александр Недвижимость». — Взять, к примеру, Курортный или Выборгский район: люди вложили деньги в участок, подведение коммуникаций, они просто знают цену своему дому. Собственно, почему они должны продавать его ниже себестоимости? Кроме того, такие коттеджи просто интереснее аналогичных объектов первичного рынка. Ведь обычно новостройки расположены на землях сельхозназначения, переведенных в ДНП. А что такое земля сельхозназначения? Это голое поле, в лучшем случае ландшафтный дизайн: засыпанные гравием дорожки и пара-тройка кустиков. Коттедж на вторичном рынке, как правило, окружают сады, ельник или даже небольшой сосновый бор».
«В обжитом коттедже обычно уже выявлены и устранены строительные ошибки, которые встречаются очень часто. Это весомый плюс, — комментирует Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль». — А недостаток — это зависимость от аккуратности прежнего владельца, ведь загородный дом требует постоянного ухода».
Едины эксперты и в немного сентиментальном мнении, что причина неснижающегося спроса — тепло предыдущих хозяев, которое дом продолжает хранить. Кроме того, стандартные современные строения представляют собой огромные помещения, уюта в них нет, порой 700-метровая площадь разделена всего на три-четыре комнаты. На данный момент более востребованы те объекты, которые удобны и комфортны, в которых функционален буквально каждый метр.
«Очень много проектов, представленных сегодня на рынке, — это докризисные, хищные объекты, заточенные под те цели и задачи, которые существовали в тот период. В первую очередь это была инвестиционная привлекательность: все делалось для срочного введения в эксплуатацию объекта и как можно более скорой реализации, — рассказывает Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар». — Ситуация изменилась, этот инвестиционный оскал исчез, сегодня покупателем является конечный потребитель, поэтому в объекте очень важна человечность, именно она является основной потребностью, которую сейчас испытывает клиент. Когда мы говорим о человечности объекта, мы подразумеваем ряд качеств: пригодность для жизни; плотность застройки; внешний вид объектов, находящихся в соседстве, то есть это такая часть, которая отходит от финансовой составляющей».
Большинство коттеджей, продающихся сейчас на вторичном рынке, построены в 1990-2000 годы, это устоявшиеся качественные кирпичные дома с толщиной стен от 65-70см, построенные на века. Но их явный недостаток — морально устаревшая отделка. Это главный камень преткновения, мешающий заключить сделку. Требования у покупателя сегодня более высокие: настаивая на скидке, он обычно подвергает критике именно отделку и пытается сбить цену на сумму, которая в дальнейшем уйдет на апгрейд коттеджа. Со своей стороны, и продавец на уступки идет крайне неохотно. Поэтому перед покупателем всегда стоит выбор: купить этот объект и тратить время и средства на отделку либо поискать что-то новое. Здесь и заключен казусный момент, отвлекающий покупателя со вторичного рынка на первичный. Говоря условно, сегодня картина такова, что добротный кирпичный дом конца 1990-х и новую щитовую постройку с утеплителем толщиной стен в 25см сейчас предлагают примерно по схожей цене. Это связано с тем, что застройщики на первичном рынке изначально завышают стоимость своих объектов. В нее заложены средства на рекламные кампании, скидки «под акцию», кроме того, при ценообразовании банально учитывается возможная демпинговая политика.
Кстати, давая психологический портрет сегодняшнего покупателя, эксперты проводят разделение по гендерному типу: по их утверждению, при выборе коттеджа женщины обычно обращают внимание на красивую отделку, мужчины же отдают предпочтение качеству строения.
«В ближайшее время все ставки — на человечность объекта. Это, возможно, повлияет на рост себестоимости, но поспособствует большему спросу и, соответственно, высоким продажам», — настаивает Андрей Уманский.
Наиболее востребованные объекты на вторичном рынке — это построенные в последние 10 лет коттеджи по современным технологиям; на удалении до 50км от Петербурга во Всеволожском, Курортном, Выборгском, Ломоносовском районах. Наиболее привлекательная для покупателя площадь дома — до 200м2; площадь участка — 12-24 сотки; наличие электричества и водоснабжения в доме; цена до 6 млн рублей. Спрос на такие коттеджи не удовлетворен, так как по интересующей покупателей цене часто предлагаются дома, не соответствующие данным характеристикам.
Учитывая это и то, что банки начали охотно кредитовать данный сегмент, девелоперам от рынка загородного жилья есть о чем задуматься.
Сергей Матвиенко в эксклюзивном интервью «Деловому Петербургу» впервые рассказал о своих взглядах на бизнес, спорт и инновации.
«Когда убьют Каддафи»
«Единая Россия» установила планку на предстоящих в декабре выборах в Госдуму. Глава Высшего совета партии Борис Грызлов заявил, что поставлена задача получить результат не ниже, чем средний на региональных выборах в марте. Отстающих лидеров отделений ждут отставки.
«Когда убьют Каддафи»
