Квартиры общей площадью 20–30 кв. м стали чаще появляться в девелоперских проектах последнего времени. По мнению некоторых экспертов, спрос на такие объекты в России был всегда, но сегодня для многих они стали единственно возможной покупкой жилья. Что за этим стоит: возвращение к идеям Ле Корбюзье или современное стремление к экономии?
Определением площади, необходимой человеку для жизни, ученые стали заниматься давно. В конце ХIХ в. немецкие гигиенисты установили, что каждому достаточно 9 кв. м. Позднее Ле Корбюзье вычислил, что во многих строениях мировой архитектуры одна и та же высота потолка. Это рост человека с поднятой рукой, то есть около 220 см. «Результатом его поисков становится „Модулор“ — новая система мер, опирающаяся, впрочем, на традиционные принципы: соотнесенность масштабов жилища с размерами человека. В соответствии с „Модулором“ Ле Корбюзье строит первую жилую единицу в Марселе (затем в Нанте, Париже, Берлине). Высота потолков здесь 226 см, а ширина комнат — 366 см (детских спален — 180 см)», — рассказывает архитектурный критик Николай Малинин.
Первые примеры экспериментов с экономией жилого пространства в советской России — дома-коммуны. Один из них был построен на Гоголевском бульваре архитектором Моисеем Гинзбургом в 1930 г. Проект предусматривал создание единого комплекса из трех отдельно стоящих корпусов: первый — с жилыми ячейками для одиноких людей, второй — с двух-трехкомнатными квартирами для семейных. В третьем корпусе разместили хозяйственный блок с прачечной, спортзалом и столовой. Для перегородок использовали кирпич и прогрессивный для того времени материал — бетон с наполнителем из камыша (камышит). Надо отметить, что дом на Гоголевском до сих пользуется большой популярностью среди ценителей архитектуры, стоимость 1 кв. м здесь превышает 20 тыс. долл., как и у элитных объектов.
Эксперименты с малогабаритными квартирами продолжили уже в послевоенное время во всем известном варианте хрущевок. Это была настоящая революция. Инженер Виталий Лагутенко поставил производство жилья на конвейер: дом строили за 45 дней, 15 из которых занимал монтаж. «Площадь подсобных помещений была минимальной. Коридоры и кладовки ликвидировали как класс, кухни уменьшили до 4 кв. м. Санузлы совместили, появился общий кран для ванны и раковины. Стали ниже потолки: 240 см вместо 320 см. Планировка вернулась к идее дома-коммуны, но без принудительного обобществления», — объясняет Н. Малинин.
Надо отметить, что эксперименты с малогабаритными квартирами продолжали и в других странах. Например, в 1972 г. японский архитектор Кисе Курокава построил в Токио отель Nakagin Capsule Tower — первое в мире сооружение капсульного типа. Башня состоит из 144 стальных капсул, каждая из которых представляет собой настоящий микромир. В помещении размером 2,5×4х2,5 м есть все, что может понадобиться человеку в отеле: кровать, шкаф для одежды, санузел, кондиционер, плита, телефон, телевизор, откидной письменный стол. Такую капсулу легко заменить по мере износа: ее изготавливают на заводе и устанавливают на место с помощью крана.
Появились квартиры-капсулы и в Китае. В рамках борьбы с жилищной проблемой пекинские власти начали строить микроапартаменты площадью всего 2 кв. м. Целевой аудиторией должны были стать малоимущие граждане, в частности студенты, только что закончившие учебу и ищущие работу. Квартира-капсула состоит из кровати и стола, окна в ней отсутствуют.
Есть примеры и в аскетичной европейской архитектуре. Зодчий Сами Ринтала построил в Осло Box Home — экспериментальное жилье площадью 19 кв. м. Здесь на двух этажах умещается четыре комнаты: ванная, кухня-столовая, гостиная, спальня.
Выбор малогабаритных квартир на вторичном рынке крайне ограничен. По данным компании «Азбука Жилья», их доля составляет всего около 1,6% от общего объема предложения в Москве, в Подмосковье — примерно 2,5%. Больше половины подобных объектов находится в хрущевках, в течение последних 20 лет дома с малогабаритными квартирами фактически не возводили. «Варианты площадью от 12 кв. м представлены в пятиэтажном фонде в таких районах, как Метрогородок, Южное Медведково, Ростокино, Нагорный, у станции метро „Октябрьское Поле“, также на улицах Семеновской, Буракова и т. д. Малогабаритки в старом жилом фонде весьма специфичны по планировкам, многие из них коридорного типа. Кухня зачастую вообще не предусмотрена, под нее выделено около 2,5 м жилой площади. В некоторых случаях кухня может занимать 3,8 м, но при этом не имеет окон», — рассказывает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Площадь самой маленькой квартиры, по данным его компании, — 12,7 кв. м. Находится она на пятом этаже пятиэтажного кирпичного дома на улице Буракова, в районе станции метро «Семеновская». Обойдется такой вариант покупателю в 3,1 млн руб. Малометражку площадью 13 кв. м можно найти на улице Генерала Карбышева (станция метро «Октябрьское Поле») за 3,6 млн руб. Есть предложения и в центре города, например, в Тверском районе, где квартиру площадью 18,1 кв. м оценивают уже в 6,3 млн руб.
Основной повод к созданию современного малогабаритного жилья — снижение бюджета покупки. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в 2006–2008 гг. минимальная площадь однокомнатной квартиры — 38–40 кв. м. В посткризисный период в новых проектах панельных домов она была скорректирована в сторону уменьшения и сегодня в типовых сериях в среднем составляет 35–37 кв. м.
По мнению Дениса Бобкова, руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet, малогабаритки позволяют решить жилищную проблему здесь и сейчас, поэтому данный продукт интересен определенной группе покупателей. По словам Владимира Воронина, президента финансово-строительной корпорации «Лидер», такое жилье обычно приобретают по двум причинам: для того чтобы впоследствии сдавать его в аренду или чтобы проживать в нем какое-то время. «Продать маленькую однушку можно намного быстрее, чем многокомнатную квартиру большой площади. Но есть и объективные препятствия для наводнения рынка малогабаритками, а именно строительные нормы. Во-первых, нельзя располагать квартиру так, чтобы все ее окна выходили только на север, а значит, на одном из четырех фасадов дома такое жилье не разместишь. Во-вторых, инфраструктуру (например, машино-места) рассчитывают исходя из количества квартир, а это значит, что возрастает нагрузка на проект. В-третьих, увеличивается инженерия в доме (венткамеры, трубы и т. п.), что заметно удорожает строительство», — продолжает В. Воронин.
При этом девелоперы понимают, что потребители не хотят возвращаться в хрущевки, поэтому делают акцент на комфортности будущего жилья, интересном архитектурном решении, высоком качестве строительства. «В сегодняшних малометражках иные подходы к проектированию по сравнению с достаточно однотипными хрущевками. Большое внимание уделяют эффективной и комфортной планировке (сохраняют дополнительные санузлы, кладовые, площадь кухни — не менее 8 кв. м и т. д.). Корректировка происходит в основном за счет коридоров и отдельных помещений. Небольшой метраж также компенсирован качеством строительства, высоким уровнем комфорта общественных зон и придомовой территории», — отмечает М. Литинецкая.
В настоящее время в новостройках экономкласса и даже в бизнес-сегменте нередко предлагают небольшие студии, что позволяет существенно уменьшить бюджет покупки квартиры. «Хотя стоимость квадрата в малогабаритке на 10–20% выше, чем в аналогично расположенной полноценной однушке, за счет сокращения площади квартиры на 30–40% суммарный бюджет покупки снижается процентов на 20», — отмечает В. Воронин.
Наиболее популярный вариант планировки маленькой квартиры — освобождение от перегородок и превращение всех помещений в единое пространство. При открытой планировке интерьера можно использовать интересные варианты визуального разделения помещения на гостевую, кухонную и спальную зоны. Кроме того, из-за отсутствия дверей есть возможность при необходимости объединить несколько зон, например увеличить гостиную за счет кухни или даже спальни. «Пространство малогабаритных квартир сегодня стараются делать максимально открытым. При отделке границы, разделяющие помещения, остаются весьма условными. Например, для зонирования часто используют дивайдеры (делители, в качестве которых применяют ширмы или мебель). Так, визуально обособить спальню можно с помощью тканной перегородки, границей между кухней и столовой может стать барная стойка», — объясняет Юрий Сергиенко, ведущий дизайнер студии дизайна Faro-int.
Один из показательных примеров последнего времени — ЖК «Эдальго» (поселок Коммунарка, 3 км по Калужскому шоссе). Это панельный проект с квартирами маленьких метражей. Общая площадь однушки здесь от 29 кв. м. В основе новых жилых комплексов лежит идея открытого пространства, покупатели имеют возможность самостоятельно зонировать его. Акцент сделан на комфорте: предусмотрен паркинг, оригинально оформлены места общего пользования, осуществлен ландшафтный дизайн территории, установлены современные системы безопасности. У всех квартир минимальной площади качественные и удобные планировки — просторные ванные комнаты, гардеробные, зоны отдыха, большие террасы или балконы. Кухня обычно находится далеко от входа, иногда совмещена с гостиной.
Сеть из пяти малоэтажных жилых комплексов «ОКвиль» с квартирами-студиями свободной планировки от 20 кв. м представляет компания «ГородОК». «В „ОКвиль“ мы совместили несовместимое: сверхмалый размер квартир (в основном от 21 до 30 кв. м) с качественным строительством из кирпича, собственными сервисными службами, наземной парковкой, инфраструктурой и прочими характеристиками жилья бизнес-класса. Тем самым мы предложили альтернативный образ жизни», — поясняет коммерческий директор ГК «ГородоОК» Аркадий Литовский.
Для проектов комплексной застройки сегодня нередко выбирают серии, в которых площади квартир подходят под понятие малых метражей. Себестоимость и сроки возведения в этом случае для девелопера меньше. В качестве примера можно привести ЖК «Новокосино-2» в 2 км от МКАД, который застраивают панельными домами П-44Т и Евро`Па. Там предлагают квартиры площадью от 27 до 32 кв. м по цене от 2,4 млн рублей.
Самая маленькая в мире квартира появилась в 1987 году в Лондоне, ее площадь всего 5,4 кв. м. Во время бума на британском рынке жилья кладовку одного из домов в элитном районе Найтсбридж переоборудовали в отдельную квартиру размером 3,3×1,65 м. Помимо спальни в ней есть кухня, туалет, объединенный с гардеробом душ и шкаф-купе. Первый покупатель заплатил за квартиру 36,5 тыс. фунтов стерлингов.
Материалы по теме 17.02.2012 В Москве появится новый формат элитного жилья 15.02.2012 Как взять кредит на квартиру и не стать ипотечным банкротом 15.02.2012 Гражданские супруги могут оформить ипотеку 13.02.2012 Андрей Нестеренко возглавил RGI International 11.02.2012 Рейтинг самых больших квартир в аренду
