В последний год на рынке элитных апартаментов Латвии наблюдается оживление: количество показов возросло. И хотя основная часть сделок совершается с объектами в районе миллиона евро, уже имеются успешные продажи апартаментов дороже 2 млн евро. Наши коллеги из журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv представляют обзор самых дорогих квартир Латвии.
Элитная недвижимость на то и элитная, что не может быть доступна большому количеству покупателей. В то же время она может являтся определенным индикатором царящих на рынке настроений. Конечно, рижской и юрмальской элите далеко до эксклюзива Монако, Лондона, Москвы или Нью-Йорка. Но, по крайней мере, среди главных городов стран Балтии по уровню цен она в лидерах. И благодаря возросшему интересу со стороны жителей стран СНГ собственники самых дорогих квартир Латвии прибывают в хорошем расположении духа. На эту волну их настраивают известия о проведении реальных сделок. Так, самой горячей темой последних месяцев является продажа в конце 2012 года за 2,01 млн евро верхнего объединенного лофта в рижском проекте Ģipša fabrika. Жилая площадь этого объекта составляет 357 кв. м, в дополнению к которым шли террасы площадью 300 кв. м.
А уже в январе в Земельной книге Латвии была зафиксирована другая крупная сделка: покупатель выложил 1,2 млн евро за апартаменты в полностью реконструированном столичном доме на ул. Элизабетес, 21а (Elizabetes Park House).
Впрочем, работающие в элитном сегменте специалисты признавая рост количества показов, призывают собственников всего рынка дорогих объектов более адекватно относится к ценообразованию. Уж слишком часто их ожидания оказываются завышенными.
Итак, вот уже несколько лет лидером латвийского топа самых дорогих квартир, о которых имеется доступная информация, остаются просторные апартаменты на верхнем этаже так называемого дома нефтяников, расположенного по рижскому адресу: ул. Пумпура, 5. Эта недвижимость хорошо знакома риэлторам, специализирующимся на сделках в дорогом сегменте. Общая площадь двухуровневой квартиры превышает 600 кв. м. Она включает в себя четыре спальные комнаты, личный кабинет с дубовой отделкой, каминный зал, две ванные комнаты, сауну, библиотеку, зал для игры в бильярд… В общей сложности эти супердорогие по латвийским меркам апартаменты насчитывают семь отдельных комнат, а высота потолка в их гостиной достигает 10 метров. Стоит отметить, что цена самой дорогой квартиры Латвии реагирует на рыночные настроения. Три года назад эта недвижимость предлагалась за 4 млн евро, а в начале 2012 года ее официальный прайс подрос до 4,5 млн евро. Сейчас разговор идет о 4,2 млн евро. В пересчете на единицу площади это получается 7 000 евро за кв. м, в которые входит и вся меблировка.
За 4,125 млн евро состоятельным ценителям эксклюзивной недвижимости доступен один из пентхаусов рижского комплекса Centra nams. Двухуровневая элегантная квартира с панорамными окнами занимает 7-й и 8-й этажи, и с ее террасы (138 кв. м) открывается вид на набережную Даугавы и Морской вокзал. В описании квартиры указывается, что она отличается практичной и удобной планировкой. Площадь — 300 кв. м. Это широкий гостиный холл, четыре спальные комнаты, зона для приема пищи, состоящая из кухонной и столовой комнат, зона отдыха с сауной, пять санузлов, а также салон и кабинет. Во внутренней отделке квартиры использованы материалы известных брендов — таких как, например, Faberge и Gianni Versace. Особого упоминания заслуживает тот факт, что подобной стоимостью единицы площади — 13 750 евро (!) за кв. м, похоже, не может похвастаться ни одна другая жилая недвижимость Латвии.
В стадии ожидания «своего нового владельца» по-прежнему находится пентхаус юрмальского многоэтажного комплекса Marienbādes nams. Его собственник вот уже который год стабильно придерживается ценника в 4 млн евро. При этом двухуровневая недвижимость, занимающая верхние этажи здания, предлагается с серой отделкой. Общая жилая площадь этого топового (по запрашиваемой за него цене) объекта — 912 кв. м. К ним нужно также прибавить 178 кв. м террасы и технические помещения. Согласно имеющемуся проекту в данных апартаментах можно обустроить две кухонные зоны, четыре спальни с ванными комнатами, два больших холла, а также собственный 12-метровый бассейн. Единственный минус, что все это красивое описание существует лишь на бумаге, а в реальности имеется голый бетон. Приведение апартаментов в пригодный для проживания вид, по оценкам знакомых с этой недвижимостью экспертов, потребует еще не менее миллиона евро. Впрочем, после этого, уверяют они, инвестиционная привлекательность данного объекта может сразу подрасти выше уровня потраченной на отделку суммы.
По имеющейся у журнала m2 и портала varianti.lv информации, в последнее время довольно интенсивно проходили показы апартаментов (хоть и записанных на юридическое лицо) известного в Латвии итальянского инвестора Эрнесто Преатоне в доме на ул. Кугю, 26. Здание примечательно тем, что оно одно из немногих на левом берегу, откуда открывается вид на Даугаву и расположенную на правобережье Старую Ригу. Сами апартаменты находятся на верхнем этаже дома и занимают, включая террасу, 700 кв. м. Их внутреннее убранство выполнено в романском стиле и наполнено в большинстве своем антикварной мебелью. Было время, когда за эти апартаменты просили 4 млн евро, но в последнее время в качестве отправной точки для разговоров с потенциальным покупателем называлась цифра в 3,1 млн евро.
Ограниченный круг юрмальских риэлторов с конца 2012 года уведомлен еще об одном предложении апартаментов ценой, немногим превышающей 3 млн евро. Это пентхаус в расположенном наиболее близко к морю одном из пяти зданий, возводимых в Юрмале, на проспекте Булдуру в рамках проекта Legend. Параметры этой собственности, которая уже предлагается к резервации и сможет принять жильцов только в следующем году, — 266 кв. м жилой площади, плюс столь же обширная терраса. Застройщик обещает одни из самых высоких для юрмальских проектов потолков — 3,9 метра.
Далее идут объекты со стоимостью около 2 миллионов евро.
За 2,14 млн евро сейчас предлагаются 3-этажаные апартаменты номер 10,12 и 13 в проекте Gišpa fabrika. Правда, сами застройщики позиционируют это жилье как «виллы», хотя они и не имеют обширных земельных участков. Зато располагаются рядом с Даугавой. Одна из этих вилл уже зарезервирована, причем летом прошлого года цена этих объектов составляла 1,96 млн евро.
Квартира площадью 488,35 кв. м в элегантном и полностью реконструированном столичном доме на ул. Базницас, 26, предлагается за 2,1 млн евро. Она занимает два этажа — 4 и 5-й. На первом создана просторная зона для приема гостей — салон, гостевая комната с балконом, столовая, рабочий кабинет… На втором этаже располагается уже частная зона хозяев — спальные комнаты, гардеробные, ванные комнаты и терраса с отапливаевым полом и видом на башню церкви XIX века постройки.
417 квадратных метров на трех уровнях по 5 000 евро за кв. м.
В сумме 2,085 млн евро. Именно такой объект присутствует в столичном проекте Ridzenes rezidence, что в Старой Риге. Покупателям он предлагается с полной отделкой и меблировкой. Но опять же, доступ к этому предложению имеет ограниченный круг риэлторов.
Для гурманов предлагается 250-метровая квартира в историческом здании 1880 года на ул. Элизабетес, 19. Почему именно для гурманов? Да потому что в подвальных помещениях этого здания располагается Vincent — ресторан самого известного латвийского повара — Мартиньша Ритиньша, входящего в мировую элиту поварского искусства. В пятикомнатной квартире, которая предлагается за 2 млн евро, три спальни, три ванные комнаты, просторная гостиная, кухня, отдельный кабинет, два действующих камина… Высота потолков — 3,5-3,6 метра. Из фасадных окон и с балконов открывается вид на близлежащий парк.
Ну а замыкает перечень объектов с ценой свыше 2 млн евро 6-комнатная квартира в юрмальском доме, именуемом в народе «Лиелупский Мариенбад». Квартира располагается на последнем, шестом, этаже этого дома. Площадь — 280 кв. м, из которых 60 кв. м — терраса с видом на Рижский залив. Нынешние владельцы желают продать ее вместе со всей мебелью.
Илзе Мазуренко, совладелица Baltic Sothebys International Realty:
— Рынок эксклюзивных апартаментов в последний год активизировался. Смотрят и квартиры за миллион евро, и за два, и за три. На некоторых объектах проводим по два-три показа ежемесячно. Но подавляющее большинство сделок в дорогом сегменте совершается в лучшем случае в диапазоне до полутора миллионов евро. Реальных покупателей на квартиры дороже 2 млн евро — единицы. Это, если так можно сказать, — люди мира. Они могут себе позволить покупку недвижимости в центре и Лондона, и Парижа, и Нью-Йорка или Москвы… Элитные апартаменты в Риге или Юрмале для них не будут единственными. И нужно, чтобы совпало большое количество самых разных факторов, и не только связанных с бизнесом, но и личного плана, чтобы человек сделал выбор в пользу приобретения именно латвийского эксклюзива.
Предлагаемое элитное жилье должно в действительности соответствовать запрашиваемой за него высокой цене. У нас же в Латвии приходится сталкиваться с тем, что владельцы часто объединяют такие понятия, как вложения в недвижимость для собственного проживания и последующую инвестиционную продажу. В запрашиваемую цену эксклюзивных квартир многие стараются включить высокую стоимость мебели или каких-то дизайнерских изысков, которые не всегда совпадают со вкусом потенциального покупателя. И если те все же выражают интерес к покупке, но при условии предоставления какой-то скидки — продавцы продолжают стоять на своем. Есть примеры, когда сделки срывались из-за нежелания продавца уступить 30 000 евро. Это при общей стоимости объекта дороже миллиона! Мое профессиональное мнение: если есть реальный клиент, то, не забывая о своих интересах, собственникам было бы разумно идти навстречу покупателям. Очереди за самыми дорогими квартирами Латвии пока не стоят.
Инга Миглане-Абеле, руководитель рижского офиса продаж компании Ordo Agency:
— Жизнь в дорогом сегменте есть, хотя движения в нем интенсивным не назовешь. Претенденты на такие объекты — это «гурманы», согласные платить за шикарные квартиры в изысканном месте. Они должны понимать, за что платят. Если в Юрмале, то это только первая линия, если в Риге — это даже не столько Старый город, сколько Тихий центр, который еще называют Посольским районом. По нашим собственным подсчетам, в Латвии наберется не более полутора десятков предложений квартир с ценой, близкой к 2 млн евро и выше. Правда, не все из них представлены в публичном поле. Многие владельцы просят, чтобы в Латвии такие объекты не показывались. У нас самих в закрытой базе данных есть апартаменты, собственник которых желает выручить за них
4,5 млн евро, однако назвать адрес я не могу.
Покупатели, которые смотрят объекты дороже 1,5 млн евро, всегда ставят вопрос об их ликвидности. Но речь идет не об арендных ставках, такие апартаменты сдать с хорошим показателем доходности невозможно. «Ликвидность» в их понимании — это набор таких характеристик, как престижность дома и его месторасположение, наличие некоей уникальной истории, архитектурной изысканности здания… Спрос на уникальные продукты всегда будет. И потенциальные покупатели желают иметь определенные гарантии того, что их инвестиции как минимум не потеряют в цене.
Янис Шинс, руководитель отдела торговли коммерческой недвижимостью компании Latio:
— В первой десятке самых дорогих апартаментов Латвии уже есть продажи дороже 2 млн евро. Интересующихся такими предложениями много, и показы проводятся. Сталкиваемся с тем, что наши лучшие предложения не всегда соответствуют ожиданиям клиентов. У тех свое понимание «элитности», отличное от представления латвийских собственников. Большинство клиентов из России и других стран СНГ смотрят для себя недвижимость с четырьмя-шестью спальными комнатами, а у нас имеются предложения площадью 300-400 кв. м лишь с двумя спальнями. Или людям нужно два-три парковочных места, а продавец в лучшем случае способен обеспечить одно. А многие дома в Тихом центре и Старой Риге, претендующие на элитность, и одной парковки не имеют. Еще одно стандартное требование к недвижимости такого класса — наличие двух-трех санузлов, что также не всегда выполняется. Еще раз повторю: потенциальные покупатели на квартиры за 2-3 млн евро есть, требуется соответствующее этим ценам предложение.
Пока же мы видим постепенное удорожание предложений. Снова доминируют позитивные ожидания. И то, что еще полтора года назад предлагалось за 5 000 евро за кв. м, пытаются выставлять за 6 000-7 000 евро за кв. м. Основание? В Риге есть отдельные продажи элитных апартаментов и вилл с прекрасными видами на Даугаву и Старый город дороже 7 500 евро за кв. м. Зная об этом, часть собственников и пытается просить больше, не задумываясь о том, что их апартаменты не имеют подобных конкурентных преимуществ.
Отмечу и такую тенденцию: многие владельцы дорогих квартир просят за них
4 000-6 000 евро за кв. м при ремонте, сделанном десять, а то и более лет назад.
И рекламируют их как «с ремонтом». Убежден: чтобы такие квартиры продавались лучше, в них следует провести новый и качественный ремонт.
