Дорогую недвижимость за городом покупали и покупают во все времена, даже в кризис. Неслучайно этот элитный сегмент считается наиболее стабильным на рынке.
По данным Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», до кризиса 25% предложений рынка составлял экономкласс, 60% — бизнес и 15% — люкс. Сейчас 60% предложений сосредоточено в сегменте дач и участков без подряда, 24% приходится на бизнес-класс, 16% — на недвижимость класса люкс. Как видим, изменения в элитном сегменте незначительны.
Элитный рынок не подвержен тем трансформациям, которые происходят сейчас в эконом- или бизнес-классе, то есть тут не используют более дешевые строительные материалы, не урезают земельные участки и т. д. Система координат осталась прежней. Основные места сосредоточения высококлассных загородных объектов — Рублевское, Новорижское, Киевское и Калужское шоссе. «Элитная недвижимость может находиться только в месте, где традиционно живут респектабельные люди, — подчеркивает Надежда Волохова, заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — Ярчайший пример — поселки Жуковка и Барвиха на Рублево-Успенском шоссе, исторические места проживания власть имущих».
Без изменений остался и другой критерий — площадь домовладения. Так, размер коттеджа должен составлять не менее 400–500 кв. м, а приусадебного участка — 20 соток. У элитного дома не должно быть очевидных недостатков. По мнению Н. Волоховой, дома, расположенные на первой линии шоссе, строения без магистральных коммуникаций, а также жилье, возведенное в поселках без охраны, не попадает в категорию элитной недвижимости.
Помимо этого существует минимальный набор объектов инфраструктуры, которые обязательно должны быть в поселке сегмента люкс: охрана, сервисная служба, магазин, аптечный киоск. Как правило, в элитных комплексах организован детский досуг, предусмотрены услуги гувернеров. В дополнение к этому могут быть устроены яхт-клубы, гольф-поля, фитнес- и спа-центры, конноспортивные базы, рестораны, лодочные станции. Клининговые компании предоставляют услуги по ремонту, уборке территорий и вывозу мусора.
Примером элитного загородного жилого комплекса может служить «Сенатор Клуб», расположенный на Калужском шоссе, на территории санатория и дома отдыха «Десна» УДП РФ. Объект находится на лесопарковой территории (12 км от МКАД) между реками Десна и Сосенка и состоит из трех частей в английском стиле: «Уэльс», «Кент» и «Беркшир». Двух-трехэтажные дома и апартаменты, аллеи для прогулок, беседки, барбекю, оборудованные детские и спортивные площадки, живописные окрестности — так выглядит его территория. Застройщики отказались от привычных заборов на индивидуальных участках, что, по их мнению, создает новый стиль загородного поселка.
Жители «Сенатор Клуба» смогут пользоваться инфраструктурой санаторно-курортного комплекса «Десна». К их услугам круглосуточное медицинское обслуживание, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, теннисным кортом, площадками для волейбола, солярием, сауной, тренажерным залом. Кроме того, здесь есть лыжная база, рестораны, магазин, лодочная станция и пляжный комплекс. В общественном здании имеется зал для деловых переговоров, ресторан, мини-гостиница, салон красоты.
Коттеджный поселок Гринфилд расположен в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Его площадь — 127 га, количество домовладений — 262, минимальный размер участка — 20 соток. Поселок примыкает к территории Гослесфонда, имеет несколько выходов в лес и прогулочную зону с дорожками и мостиками. Внутри поселка организованы широкие зеленые бульвары, имеются пешеходные и велосипедные дорожки, а каждый жилой квартал отделен от другого рекреационными зонами. На один коттедж в Гринфилде приходится почти полгектара частной и поселковой территории.
В центре поселка расположены озеро с лодочной станцией, ресторан, детский клуб, теннисные корты, зеленый парк-лабиринт, сад камней и цветов. Ландшафтный дизайн выдержан в лучших традициях садово-паркового искусства. Кроме этого на территории поселка предусмотрены кафе, детский клуб, игровые комплексы и спортивные площадки. К услугам жителей — инфраструктурный комплекс NovaRiga. В коммуникации поселка интегрирована интеллектуальная система управления инженерными сетями и охранным комплексом.
Одним из самых известных проектов на загородном рынке является «Княжье озеро» на Новорижском шоссе. В нем имеются коттеджи, предназначенные как для сезонного, так и для постоянного проживания. Инфраструктура поселка включает в себя торговый центр с супермаркетом «Алые паруса», медицинскую клинику, школу, детские сады, ресторан-веранду «Рыбацкая деревня», английский паб 5 o’clock, пиццерию, салон красоты, отделение банка и автомойку. На территории устроены прогулочные зоны по берегам озера, детские и спортивные площадки, зоопарк.
Сейчас на загородном рынке разгар сезона, сделки совершаются во всех ценовых сегментах. Между тем активность различна. Так, по словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, с наступлением кризиса число продаж объектов стоимостью свыше 10 млн резко сократилось.
Н. Волохова также сообщает о слабом интересе к домам от 5 до 10 млн долл. А вот на жилье до 5 млн долл. эксперт отмечает высокий спрос. Покупатели объектов в ценовом диапазоне от 2 до 5 млн долл., по словам Н. Волоховой, очень требовательны. Они предпочитают участки размером в 50 соток, с лесными деревьями и домом площадью 500–600 кв. м, в районе ближнего пояса Рублево-Успенского шоссе.
Но основное внимание состоятельных граждан сегодня сосредоточено на сегменте до 2 млн долл. Это предложения на ближнем Киевском и Калужском шоссе, а также более дальнем Рублево-Успенском. Клиенты ищут домовладения с участком 20 соток и домом до 300 кв. м.
Элитный рынок не избежал такого формата, как участки без подряда. Конечно, это немногочисленные и отнюдь не дешевые предложения, но в строящихся коттеджных поселках такие варианты встречаются. По данным В. Яхонтова, их стоимость колеблется в пределах 20–45 тыс. долл./сотка.
Кстати, мотивация покупателей участков без подряда на элитном рынке совершенно иная, нежели в сегменте эконом. Как утверждает А. Рыков, смысл приобретения в элитном поселке заключается в том, что покупатель рассчитывает воплотить на нем собственные идеи, построить дом своей мечты, а отнюдь не потому, что такой объект стоит дешевле.
Сейчас на рынке элитной недвижимости эксперты отмечают несколько тенденций. А. Рыков говорит о том, что клиенты покупают землю и готовые качественные объекты недвижимости по более низким по сравнению с докризисными ценам. В перспективе, по его прогнозам, объемы продаж возрастут, а на первичном рынке появится дефицит предложения. Цены в целом расти не будут, но в отдельных успешных проектах стоимость недвижимости может увеличиваться. А вот земля может еще больше подешеветь.
Массового строительства в элитном сегменте никогда не было. Но за счет того, что он хорошо представлен на вторичном рынке, дефицита нет, считает В. Яхонтов. По мнению Н. Волоховой, в дальнейшем будет увеличиваться объем сделок с использованием ипотеки, поскольку многие банки постепенно выходят на более выгодные ставки. В целом эксперты схожи во мнении, что сейчас самое время приобретать элитную недвижимость тем, кто по каким-либо причинам не успел сделать этого раньше.
