В инициативную группу разработчиков«Арт-квартала» входят специалисты, которые принимали участие в создании креативных кластеров Берлина. Почему именно этот город?«Это наиболее яркий пример, объясняет Гринев. Берлин выбрал развитие творческих профессий в качестве стратегического направления. Власти дали возможность креативным людям приезжать в город, вести бизнес».
Германская столица уже прошла путь от стихийных сквоттеров(от англ. squat «селиться самостоятельно на чужой земле») до специально созданных зданий, как, например, коворкинг Beta House.«Для нас опыт Берлина важен еще и тем, что инициатива по изменению городской среды пошла снизу, продолжает Гринев. В местные районные администрации пришли люди и сказали: экономика в городе после объединения на нуле, жизнь не слишком интересная, и предложили в стратегии развития сделать акцент на креативной индустрии».
В правительстве Москвы тоже оказались отзывчивые к творческой мысли люди, и в октябре 2012 г. была создана рабочая группа, в которую вошли представители разных департаментов. Чиновники запросили подробную концепцию. На ее проработку у инициативной группы«Арт-квартала» ушло полгода. Осенью 2013 г. концепция социально-экономического развития территории в четырех томах была представлена заместителю мэра по строительству Марату Хуснуллину.«Мы рассматриваем эту территорию не только с точки зрения создания транспортных схем, но и с экономической и социальной позиций», уточняет идеолог«Арт-квартала». Заммэра по строительству Марат Хуснуллин распорядился еще на августовском совещании 2013 г. создать постоянно действующую рабочую группу для проработки проекта«Арт-квартала». На другом совещании было принято решение, что«Арт-квартал» разбивается на несколько подрайонов, на каждый район НИиПИ генплана разрабатывает концепцию развития, а Союз творческих территорий готовит техзадание, рассказывает Гринев, после чего это утверждается на ГЗК, далее можно приступать к реализации градостроительной части проекта.
Идея проекта«Арт-квартала» в целом поддерживается главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым:«Это прекрасная возможность развить довольно депрессивную территорию, наполнив ее новым смыслом. Район может стать еще одним удачно организованным общественным пространством».«Следующий этап совместной работы Москомархитектуры и НИиПИ Генплана разработка документов территориального планирования», рассказали в пресс-службе.
По оценке Гринева, на превращение промзон в город-сад потребуется около 10-15 лет. Консультанты и опрошенные«Ведомостями» девелоперы более скептичны: 15-20 лет.
Сегодня 30% будущего творческого района составляют промышленные зоны, еще 50% жилье и 20% офисы. Площадь«Арт-квартала» разбита на 11 микрорайонов. Первыми будут реорганизовываться 11-й(Воронцово поле) и 9-й(Курский) микрорайоны. Из 510 га будущего«Арт-квартала» активному редевелопменту подвергаются 80 га. Еще 40 га отведено под общественные пространства. На территории расположен ряд памятников общей площадью 200 000 кв. м, которые инициативная группа хотела бы определить под локальные мини-арт-кластеры. Как считает Гринев, в программе Мосгорнаследия«Аренда за 1 руб.» вполне могли бы участвовать представители творческих профессий.
Всего планируется после реконструкции и нового строительства получить 2 млн кв. м недвижимости. Из них 80% составит жилье. Соответственно, 20% административные здания, около 30-40% площади первых этажей всей новой и реконструированной недвижимости отдается людям творческих профессий под мастерские. Они станут магнитами для привлечения людей в район, центрами интересной общественной жизни.«Мы хотим, чтобы люди ходили пешком на работу, и для этого будут созданы условия», обещает Гринев.
Жилье в«Арт-квартале» предполагается разноформатное: ближе к Яузе появятся дома премиум-класса, внутри квартала «эконом», планируются и кампус, и доходные дома. У разработчиков есть желание создать район для разных социальных групп. Общая высотность пять-шесть этажей. Стоимость жилья сегодня назвать невозможно, но, как полагает Гринев,«хорошо, если со всеми обременениями мы сможем удержать $5000 за 1 кв. м в экономклассе».
Территория довольно интересна с точки зрения туризма, считает Евгений Попов, партнер Cushman & Wakefield. Другое дело экономика проекта:«Какой доход может генерировать кластер?» Основным драйвером развития, по его мнению, могут стать низкие ставки на помещения для студий, галерей и т. п.
Чтобы отдать первые этажи под творческие мастерские и арт-магазины, требуется изменить столичное законодательство таким образом, чтобы функциональное назначение помещений и соответствующая налоговая нагрузка были прописаны более четко. После пересчета кадастровой стоимости имущества и повышения налога для арендаторов галерей, творческих магазинов, детских центров и т. п. ставка выросла катастрофически. Вместе с городом надо пересмотреть шкалу градации налога и упростить порядок подачи документов, уверен Гринев.
Если помещения на первых этажах«Арт-квартала» арендует театр или школа, ставка должна быть минимальной, а если это обычный коммерческий арендатор отделение банка, например, то максимальной. Банк может платить рыночную ставку, а галерея в лучшем случае $100-200 за 1 кв. м в год, театр $50 за 1 кв. м в год.«В городах Европы(кроме специальных модных улиц) первые этажи вполне доступны для творческих бизнесов по стоимости аренды, надо, чтобы так же было вАрт-квартале, рассуждает Гринев. Нужно закрепить за местом функции, тогда и налог будет иным. Но арендатор, получивший здание под школу, через месяц не сможет сдать его под торговлю. Размеры штрафов должны быть такими, чтобы было невыгодно пересдавать помещения».
Офисы в«Арт-квартале» будут востребованы, уверен гендиректор центра дизайна Artplay Сергей Десятов. Например, есть огромный спрос со стороны киноиндустрии и музыкальных проектов:«На сегодняшний день в нашей базе заявок на аренду в Artplay, которые мы не можем удовлетворить из-за отсутствия свободного места, более 1000 компаний». Средняя ставка в комплексе 20 000-30 000 руб. за 1 кв. м в год плюс НДС.
«ВоФлаконе уже несколько лет стоит очередь из арендаторов: в среднем три компании на место», поддерживает коллегу Николай Матушевский, владелец и основатель дизайн-завода«Флакон». По его мнению, творческие места сегодня в Москве более чем востребованы выставочные пространства, конференц-залы, необычные офисы:«Многим специалистам из сферы креативных индустрий надоело сидеть в скучных офисных коробках».
В среднем по Москве, по данным Colliers International, ставки в арт-пространствах $250-300 за 1 кв. м в год значительно ниже стандартных офисных ценников.«Творческие направления быстро развиваются, а IT-сектор является одним из лидеров по поглощению офисных помещений в последние несколько лет», напоминает Элеонора Богданова, директор отдела офисной недвижимости Colliers International.
Сейчас на этой территории десятки собственников. Как показал опрос«Ведомостей», некоторые из них не знают о проекте«Арт-квартала» и о том, что их площадка входит в реконструируемую территорию. Андрея Гринева сложности переговоров не пугают:«Мы никого ни к чему не принуждаем. Но наш приход для них означает улучшение».
Для собственников территорий«Арт-квартал»(или подобный глобальный проект) это единственный шанс максимальной капитализации их активов в долгосрочной перспективе, согласен Десятов. Объект недвижимости, находящийся в правильно организованном районе с гармонично развитой инфраструктурой, заведомо прибыльнее и дороже, чем аналогичный объект, находящийся в зоне градостроительного хаоса и беспредела. Кроме того, проект«Арт-квартала» готов предложить собственникам готовых арендаторов или покупателей, добавляет гендиректор Artplay.
«Сегодня крупные девелоперы и застройщики выкупают промзоны и промздания, полностью реконструируют, обустраивают территорию и маркетируют уже как бизнес-центры классов B+ и А, что гораздо дороже изначальной стоимости, $450-750 за 1 кв. м в год», говорит Богданова. Нестандартные помещения после незначительной реконструкции можно сдавать компаниям, которые работают в творческих направлениях.
Инициативная группа«Арт-квартала» предусмотрела несколько вариантов работы с собственниками зданий.«Они могут остаться в проекте и сделать площадку самостоятельно, заплатив нам за работу по мастер-планированию. Могут продать нам площадку. Могут стать партнерами по проекту», перечисляет Гринев.
Тем не менее и девелоперы, и владельцы креативных пространств уверены, что самым сложным в проекте будет именно договориться с владельцами. Основная сложность всех территорий площадью более 100 га большое количество собственников и неоднородность застройки, отмечает Евгений Попов. Объединить всех участников одной идеей проблематично. В США есть такое понятие, как«бренд района». Там собственники земли и помещений понимают, что, если придет значительно больше народу на эту площадку, недвижимость будет расти в цене. Понимают ли это московские владельцы промзданий вопрос, на который у консультанта нет ответа.
«У всех на слуху незавершенный проект реконструкции Апраксина двора в Санкт-Петербурге, где основная проблема именно в нерешенных вопросах многочисленных собственников, вспоминает Иван Романов, управляющий директор группы ЛСР в Москве. Проекты, связанные с расселением жилого фонда, например кварталов пятиэтажек-хрущевок, тоже буксуют из-за конфликтов с жителями». Другое дело, когда активы(земли под застройку) консолидированы в одних руках и все необходимые решения уже приняты, как в случае с продажей территорий ЗиЛа в Москве.
«На территории предполагаемогоАрт-квартала есть несколько центров притяжения, у каждого из которых собственное видение будущего. Сложности могут возникнуть и с другими собственниками, некоторых из которых и вовсе придется переселять, предостерегает Матушевский. В некотором роде это будет похоже на расселение коммуналки: пять квартир будут готовы выехать, а шестая завысит цены так, что выкупать их помещение будет бессмысленно». Вторым риском владелец«Флакона» считает вопрос синхронизации действий с городом:«Сегодня Москва имеет свои представления, как обустраивать пешеходные зоны и парки». И третья сложность сама территория, где проходит железная дорога и много промзон: зараженную почву нужно будет очищать.
«Реализация проектаАрт-квартала из-за большого количества собственников зданий и земли представляется невероятно трудной задачей, что ставит под сомнение реализацию проекта целиком или хотя бы его существенной части», категоричен Романов.
Стоимость реализации проекта $10 млрд частных и/или банковских инвестиций. Плюс еще крупные инвестиции города в виде инфраструктурных проектов(дороги, коммуникации). Но каждый вложенный государством миллиард возвращается в течение трех лет, уверяет Гринев, в виде налогов, изменения кадастровой стоимости, налогов от бизнесов, которые появятся в«Арт-квартале». Доходность проекта для бизнесменов и банков«чуть хуже», добавляет он, но на IRR в 20% рассчитывать можно.
По словам Гринева, интерес у бизнеса к проекту есть. Для банков пока время не пришло, они открывают кредитные линии, когда есть разрешение на строительство.«Для банковской сферы это новый продукт, его надо осмыслить, отмечает он. У Марата Хуснуллина есть идея создать для финансирования проекта инвестфонд. Еще вариант разбить большой проект на много мелких и искать не одного инвестора с миллиардом, а много с бюджетом в $100 млн».
