ВЕДОМОСТИ — Анатомия проекта: Район для креативного класса

В будущем, возможно, это место станет первым в России и крупнейшим в Европе арткластером на 510 га. Пока Артквартал — только красивая концепция.

Созданием проекта Артквартала занимается несколько структур, объединенных фигурой бизнесмена Андрея Гринева, владельца компании State Development. Вместе с социологом и урбанистом Петром Кудрявцевым и экспертами по общественным пространствам и мастер-планированию Оливером Шульце и Луизой Грассов он создал компанию Citymakers, в которую вошло более 30 международных экспертов, имеющих опыт реализации градостроительных концепций в разных странах.

Третья составляющая инициативной группы Артквартала — Союз творческих территорий. Задача союза — написать правильное техзадание для проектирования зданий и организации активной жизни квартала. В числе создателей этого сообщества — Софья Троценко, руководитель Центра современного искусства«Винзавод», и Сергей Десятов, руководитель дизайн-центра Artplay.

Огромный даже по московским масштабам проект начинался со скромных 15 га около жилого комплекса Art House на Серебрянической набережной, 19, рассказывает владелец State Development Андрей Гринев:«Мы хотели, чтобы люди вышли на улицу, начали ездить на велосипеде, чтобы появилась уличная жизнь». В 2011 г. он рассказал про эту идею Андрею Шаронову, который тогда занимал должность заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики. По словам Гринева, заммэра идея понравилась.

State Development продолжила работу. Постепенно площадь будущего Артквартала росла. В 2012 г., когда концепцию развития показывали тому же Шаронову, территория стала существенно больше.«Мы начали изучать местность и думать, что там можно разместить, какие точки притяжения могут появиться. Сначала решили довести территорию до “Винзавода” и Artplay. Потом Сергей Капков, руководитель департамента культуры Москвы, попросил включить в проект“Гоголь-центр”, — объясняет Гринев. — Территория Артквартала складывалась немного стихийно». В результате площадь проекта достигла 510 га.

Остановили расширение творческого района естественные границы: железная дорога, р. Яуза, Третье транспортное кольцо.«Границы у Артквартала размытые, мы можем расширять творческий кластер и масштабировать идею в других частях города», — добавляет девелопер.

Идея Артквартала — активизировать развитие креативной индустрии, дать людям творческих профессий возможность вести здесь свое дело. За красивой концепцией скрывается понятный экономический смысл: по данным доклада ООН, креативная экономика, творческая индустрия — единственный сегмент в сфере торговли, оборот которого в кризис 2008-2009 гг. не упал, а вырос.

Это не единственный довод в пользу создания арткластеров. Как демонстрирует западный опыт, креативная индустрия может обеспечивать 5-15% валового регионального продукта(ВРП) города. Например, в Берлине 22% ВРП города обеспечивает креативный сегмент экономики. Это много. В Нью-Йорке и Лондоне меньше. Международная практика показала, что, если города уделяют внимание креативной индустрии, их экономика и социальная обстановка более стабильны.

В инициативную группу разработчиков Артквартала входят специалисты, которые принимали участие в создании креативных кластеров Берлина. Почему именно этот город?«Это наиболее яркий пример, — объясняет Гринев. — Берлин выбрал развитие творческих профессий в качестве стратегического направления. Власти дали возможность креативным людям приезжать в город, вести бизнес».

Германская столица уже прошла путь от стихийных сквоттеров(от англ. squat —«селиться самостоятельно на чужой земле») до специально созданных зданий, как, например, коворкинг Beta House.«Для нас опыт Берлина важен еще и тем, что инициатива по изменению городской среды пошла снизу, — продолжает Гринев. — В местные районные администрации пришли люди и сказали: экономика в городе после объединения на нуле, жизнь не слишком интересная — и предложили в стратегии развития сделать акцент на креативной индустрии».

Читайте также:  Купить подарки на 8 марта, не выходя из дома или офиса

В правительстве Москвы тоже оказались отзывчивые к творческой мысли люди, и в октябре 2012 г. была создана рабочая группа, в которую вошли представители разных департаментов. Чиновники запросили подробную концепцию. На ее проработку у инициативной группы Артквартала ушло полгода. Осенью 2013 г. концепция социально экономического развития территории в четырех томах была представлен заместителю мэра по строительству Марату Хуснуллину.«Мы рассматриваем эту территорию не только с точки зрения создания транспортных схем, но и с экономической и социальной позиций», — уточняет идеолог Артквартала.

На совещании в стройкомплексе было принято решение, что Артквартал разбивается на несколько подрайонов, на каждый район НИиПИ генплана разрабатывает концепцию развития, а Союз творческих территорий готовит техзадание, рассказывает Гринев, после чего это утверждается на ГЗК, далее можно приступать к реализации градостроительной части проекта.

Пресс-служба НИиПИ генплана не смогла прокомментировать, занимается ли кто-то в институте разработкой техзадания. В пресс-службе Москомархитектуры этот факт тоже никак не смогли прокомментировать.

По оценке Гринева, на превращение промзон в город-сад потребуется около 10-15 лет. Консультанты и опрошенные«Ведомостями» девелоперы более скептичны: 15-20 лет.

Сегодня 30% будущего творческого района составляют промышленные зоны, еще 50% — жилье и 20% — офисы. Площадь Артквартала разбита на 11 микрорайонов. Первыми будут реорганизовываться 11-й(Воронцово поле) и 9-й(Курский) микрорайоны. Из 510 га будущего Артквартала активному редевелопменту подвергается 80 га. Еще 40 га отведено под общественные пространства. На территории расположен ряд памятников общей площадью 200 000 кв. м, которые инициативная группа хотела бы определить под локальные мини-арткластеры. Как считает Гринев, в программе Мосгорнаследия«Аренда за 1 руб.» вполне могли бы участвовать представители творческих профессий.

Всего планируется после реконструкции и нового строительства получить 2 млн кв. м недвижимости. Из них 80% составит жилье. Соответственно, 20% — административные здания, около 30-40% площади первых этажей всей новой и реконструированной недвижимости отдается людям творческих профессий под мастерские. Они станут магнитами для привлечения людей в район, центрами интересной общественной жизни.«Мы хотим, чтобы люди ходили пешком на работу, и для этого будут созданы условия», — обещает Гринев.

Жилье в Артквартале предполагается разноформатное: ближе к Яузе появятся дома премиум-класса, внутри квартала —«эконом», планируются и кампус, и доходные дома. У разработчиков есть желание создать район для разных социальных групп. Общая высотность — 5-6 этажей. Стоимость жилья сегодня назвать невозможно, но, как полагает Гринев,«хорошо, если со всеми обременениями мы сможем удержать $5000 за 1 кв. м в экономклассе».

Территория довольно интересна с точки зрения туризма, считает Евгений Попов, партнер Cushman & Wakefield. Другое дело — экономика проекта:«Какой доход может генерировать кластер?» Основным драйвером развития, по его мнению, могут стать низкие ставки на помещения для студий, галерей и т. п.

Чтобы отдать первые этажи под творческие мастерские и артмагазины, требуется изменить столичное законодательство таким образом, чтобы функциональное назначение помещений и соответствующая налоговая нагрузка были прописаны более четко. После пересчета кадастровой стоимости имущества и повышения налога для арендаторов галерей, творческих магазинов, детских центров и т. п. ставка выросла катастрофически. Вместе с городом надо пересмотреть шкалу градации налога и упростить порядок подачи документов, уверен Гринев.

Читайте также:  В темной-темной комнате. Белые ночи мешают очень - Республиканская общественно-политическая газета

Если помещения на первых этажах Артквартала арендует театр или школа, ставка должна быть минимальной, а если это обычный коммерческий арендатор — отделение банка, например, — то максимальной. Банк может платить рыночную ставку, а галерея — в лучшем случае $100-200 за 1 кв. м в год, театр — $50 за 1 кв. м в год.«В городах Европы(кроме специальных модных улиц) первые этажи вполне доступны для творческих бизнесов по стоимости аренды, надо, чтобы так же было в Артквартале, — рассуждает Гринев. — Нужно закрепить за местом функции, тогда и налог будет иным. Но арендатор, получивший здание под школу, через месяц не сможет сдать его под торговлю. Размеры штрафов должны быть такими, чтобы было невыгодно пересдавать помещения».

Офисы в Артквартале будут востребованы, уверен гендиректор центра дизайна Artplay Сергей Десятов. Например, есть огромный спрос со стороны киноиндустрии и музыкальных проектов:«На сегодняшний день в нашей базе заявок на аренду в Artplay, которые мы не можем удовлетворить из-за отсутствия свободного места, более 1000 компаний». Средняя ставка в комплексе — 20 000-30 000 руб. за 1 кв. м в год плюс НДС.

«Во “Флаконе” уже несколько лет стоит очередь из арендаторов: в среднем три компании на место», — поддерживает коллегу Николай Матушевский, владелец и основатель дизайн-завода«Флакон». По его мнению, творческие места сегодня в Москве более чем востребованы — выставочные пространства, конференц-залы, необычные офисы:«Многим специалистам из сферы креативных индустрий надоело сидеть в скучных офисных коробках».

В среднем по Москве, по данным Colliers International, ставки в артпространствах — $250-300 за 1 кв. м в год — значительно ниже стандартных офисных ценников.«Творческие направления быстро развиваются, а IT-сектор является одним из лидеров по поглощению офисных помещений в последние несколько лет», — напоминает Элеонора Богданова, директор отдела офисной недвижимости Colliers International.

Сейчас на этой территории десятки собственников. Как показал опрос«Ведомостей», некоторые из них не знают о проекте Артквартала и о том, что их площадка входит в реконструируемую территорию. Андрея Гринева сложности переговоров не пугают:«Мы никого ни к чему не принуждаем. Но наш приход для них означает улучшение».

Для собственников территорий Артквартал(или подобный глобальный проект) — это единственный шанс максимальной капитализации их активов в долгосрочной перспективе, согласен Десятов. Объект недвижимости, находящийся в правильно организованном районе с гармонично развитой инфраструктурой, заведомо прибыльнее и дороже, чем аналогичный объект, находящийся в зоне градостроительного хаоса и беспредела. Кроме того, проект Артквартала готов предложить собственникам готовых арендаторов или покупателей, добавляет гендиректор Artplay.

«Сегодня крупные девелоперы и застройщики выкупают промзоны и промздания, полностью реконструируют, обустраивают территорию и маркетируют уже как бизнес-центры классов B+ и А, что гораздо дороже изначальной стоимости, — $450-750 за 1 кв. м в год», — говорит Богданова. Нестандартные помещения после незначительной реконструкции можно сдавать компаниям, которые работают в творческих направлениях.

Читайте также:  Нескучному саду в Москве светит вырубка деревьев и частичная застройка

Инициативная группа Артквартала предусмотрела несколько вариантов работы с собственниками зданий.«Они могут остаться в проекте и сделать площадку самостоятельно, заплатив нам за работу по мастер-планированию. Могут продать нам площадку. Могут стать партнерами по проекту», — перечисляет Гринев.

Тем не менее и девелоперы, и владельцы креативных пространств уверены, что самым сложным в проекте будет именно договориться с владельцами. Основная сложность всех территорий площадью более 100 га — большое количество собственников и неоднородность застройки, отмечает Евгений Попов. Объединить всех участников одной идеей проблематично. В США есть такое понятие, как«бренд района». Там собственники земли и помещений понимают, что, если придет значительно больше народу на эту площадку, недвижимость будет расти в цене. Понимают ли это московские владельцы промзданий — вопрос, на который у консультанта нет ответа.

«У всех на слуху незавершенный проект реконструкции Апраксина двора в Санкт-Петербурге, где основная проблема — именно в нерешенных вопросах многочисленных собственников, — вспоминает Иван Романов, управляющий директор группы ЛСР в Москве. — Проекты, связанные с расселением жилого фонда, например кварталов пятиэтажек-хрущевок, тоже буксуют из-за конфликтов с жителями». Другое дело, когда активы(земли под застройку) консолидированы в одних руках и все необходимые решения уже приняты, как в случае с продажей территорий ЗиЛа в Москве.

«На территории предполагаемого Артквартала есть несколько центров притяжения, у каждого из которых собственное видение будущего. Сложности могут возникнуть и с другими собственниками, некоторых из которых и вовсе придется переселять, — предостерегает Матушевский. — В некотором роде это будет похоже на расселение коммуналки: пять квартир будут готовы выехать, а шестая завысит цены так, что выкупать их помещение будет бессмысленно». Вторым риском владелец«Флакона» считает вопрос синхронизации действий с городом:«Сегодня Москва имеет свои представления, как обустраивать пешеходные зоны и парки». И третья сложность — сама территория, где проходит железная дорога и много промзон: зараженную почву нужно будет очищать.

«Реализация проекта Артквартала из-за большого количества собственников зданий и земли представляется невероятно трудной задачей, что ставит под сомнение реализацию проекта целиком или хотя бы его существенной части», — категоричен Романов.

Стоимость реализации проекта — $10 млрд частных и/или банковских инвестиций. Плюс еще крупные инвестиции города в виде инфраструктурных проектов(дороги, коммуникации). Но каждый вложенный государством миллиард возвращается в течение трех лет, уверяет Гринев, в виде налогов, изменения кадастровой стоимости, налогов от бизнесов, которые появятся в Артквартале. Доходность проекта для бизнесменов и банков«чуть хуже», добавляет он, но на IRR в 20% рассчит…

Источник: http://www.vedomosti.ru