Стремление к luxury

Международные операторы гостиничного рынка смотрят на Ростов с интересом и не отменяют своих планов по возведению объектов категории luxury. Деловая активность возрастает, к тому же город включен в план проведения Чемпионата мира по футболу 2018 года. Эксперты прогнозируют поворот рынка от строительства мини-отелей к объектам соответствующим требованиями профессиональных управляющих компаний. Однако пока известно лишь о двух крупных проектах, которые будут введены к 2013 году.

До 2008 года ростовский гостиничный рынок развивался весьма динамично, увеличивая номерной фонд в среднем на 10% ежегодно, но в кризис он встал. Сегодня значительная часть номерного фонда представлена гостиницами, построенными еще в советский период, отмечают в компании Knight Frank Research .

По оценке аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина , уровень обеспеченности Ростова средствами размещения в 2010 году составлял около 2,5 номера на 1 000 жителей. Это весьма невысокий показатель, который примерно в четыре раза уступает показателю Москвы, в 2,5 раза — показателям Санкт-Петербурга и 8—10 раз — средним европейским показателям, характерным для крупных мегаполисов.

Совокупный номерной фонд Ростова-на-Дону на сегодняшний день составляет около 1,8 тыс. номеров, подсчитали в Knight Frank. Отели категории 5 звезд в городе пока отсутствуют, официальную классификацию на уровень 4 звезды прошли гостиницы Don-Plaza (4 звезды, 233) и Эрмитаж (4 звезды, 34). В Ростове имеется лишь одна гостиница под управлением международного оператора — Radisson Don Hotel (4 звезды, 81, временно закрыта), также действует конгресс-отель, входящий в российскую гостиничную сеть Amaks Hotels & Resorts. По данным экспертов, существенных изменений в структуре и объеме предложения в 2009—2010 годах не происходило: рынок прирастал в основном за счет ввода мини-отелей. Тогда как реализация ранее заявленных крупных проектов была временно приостановлена.

Евгений Панасенко, представитель компании GVA Sawyer в Краснодарском крае . По его словам, совокупное предложение на гостиничном рынке Ростова-на-Дону было сформировано примерно 2 620 номерами. Из них на долю качественного предложения приходится примерно 50%, и в его составе преобладают отели категории 3 звезды.

По требованиям FIFA, для проведения чемпионата мира по футболу требуется как минимум один отель 5 звезд в городе и 7 500 гостиничных мест в радиусе 40 минут езды от стадиона. В Ростове, Азове, Таганроге и Новочеркасске, вместе взятых, пока насчитывается порядка 6 200 мест, то есть не хватает еще 1 300.

По данным Марии Ивановой, пресс-секретаря конгресс-отеля Don-Plaza , в Европе на 1 000 гостей приходится 6—10 номеров. В регионе этот показатель приблизительно равен 4,5. И это зависит не от количества проживающих людей, а от числа туристов.

Полноценных 5-звездочных отелей в Ростове не будет никогда в связи с тем, что нет достаточного количества свободных площадей, чтобы с нуля построить гостиницу в соответствии с международными стандартами. А в тех гостиницах, которым присвоены 4 звезды, необходимо проводить косметический ремонт номерного фонда. К тому же сегодня в регионе наблюдается дефицит недорогих и качественных номеров.

С конца 2008 года в Ростове на гостиничном рынке проявился новый тренд — снижение показателей средней загруженности. А поскольку практика показывает, что более 80% приезжающих в Ростов — бизнес-туристы, загрузка номерного фонда напрямую зависит от количества мероприятий, инициируемых на территории.

По данным Евгения Панасенко ,этот показатель находится в диапазоне 57—61%, что является ниже порогового показателя эффективной загрузки, равного 65%.Однако в пятилетней перспективе, оптимистично рассуждает эксперт, в связи с прогнозируемым ростом деловой активности в городе уровень загрузки выйдет на докризисный уровень и будет находиться в диапазоне 65—68%.

По данным Knight Frank, основными клиентами гостиниц Ростова являются бизнес-туристы. Существенная разница между туристической и деловой составляющими спроса обуславливает неравномерную загрузку гостиниц в течение года. Среднегодовое значение показателя аналитики компании оценили на уровне 55—60%. В крупных городах области и городах-спутниках Ростова — Азове, Таганроге, Новочеркасске, Шахтах, Волгодонске — наполняемость номерного фонда напрямую зависит от курортной составляющей в летний сезон или от экономического состояния в регионе, а значит, от количества действующих предприятий в городе.

Загрузка гостиницы «Центральная» в осенне-зимний период обеспечивается преимущественно благодаря деловому туризму. Это примерно от 30 до 60%. В летний период из-за специфики, присущей курортным южным городам, за счет отдыхающих — до 100%.

 — Крупные градообразующие предприятия — это РоАэс и завод «Атоммаш» . Основной контингент гостей составляют командированные в рабочие поездки на предприятия города. Они гарантируют стабильную наполняемость гостиницы. Высокая загрузка проявляется в пик деловой активности: осень, весна. Загруженность в эти периоды составляет примерно 65%. В несезон — 35%. В нашем санаторном комплексе «Донская Волна» загрузка повышается с наступлением летнего сезона. Для привлечения туристов ведем активную работу с туристическими агентствами по всей стране. Совместно с ними разрабатываем экскурсионные маршруты. Главное в этом бизнесе — не только привлечь нового клиента, а сделать его постоянным .

Читайте также:  Марку модной одежды Zara обвинили в использовании «рабского труда

Как подчеркивает Виктор Седышев , для развития гостиничного бизнеса в России недостаточно только развития туризма. « Необходимо улучшение экономической ситуации в целом. Поскольку, если будут работать предприятия и строиться новые объекты, соответственно и увеличится поток клиентов », — уверен эксперт.

Специалисты Knight Frank отмечают также тот факт, что Ростов-на-Дону включен в заявку на проведение матчей футбольного Чемпионата мира 2018 года, что само по себе является привлекательным для инвесторов в гостиничный бизнес. Однако в компании признали косвенный характер влияния Чемпионата на строительство гостиничных объектов.

« Срок окупаемости гостиницы в региональном городе, как правило, составляет не менее 10 лет при уверенном уровне спроса на протяжении всего этого времени. Таким образом, даже 100%-я загрузка отеля в течение одного месяца, пока длится Чемпионат, существенного влияния на его окупаемость оказать не может. В то же время за счет развития транспортной сети, развлекательной и другой инфраструктуры в преддверии Чемпионата растет общая привлекательность городов для туристов, путешествующих как с деловыми, так и познавательными целями», —  резюмируют представителиKnight Frank.

В этом году игроки гостиничного рынка наблюдают хорошую динамику пассажиропотока по сравнению с 2009 и 2010 годами. Однако в Ростове на полмиллиона туристов в год существует дефицит номеров во всех сегментах. По словам Марии Ивановой , это в особенности относится к гостиницам уровня upscale (4 звезды) и класса люкс — pper upscale и luxury (4—5 звезд). Если темпы роста экономики сохранятся, в ближайшие пять лет гостиничный рынок Ростова позволит себе еще три объекта уровня upscale и upper upscale, а также 8—10 новых отелей midscale.

В самой высокой степени готовности находятся Hyatt и Sheraton. Их появление на рынке не вызывает сомнений. Остальные пока под большим вопросом. Впрочем, о выходе на гостиничный рынок города совсем недавно заявил Mercure 4 звезды, поэтому логично ожидать как его появления, так и того, что за ним следом потянутся другие крупные операторы. Надо сказать, что бренд Mercure относится к классу нестандартизированных четырехзвездочных отелей. Эта сеть представлена 700 отелями среднего класса в почти 50 странах мира. Представляет ее на юге России международный гостиничный оператор Accor.

Однако Ирина Верещагина отмечает, что ввод новых объектов на слуху уже два-три года, но пока ничего нового Ростов не увидел, хотя первым все же появится Hyatt. « Загрузка имеющегося номерного фонда напрямую зависит от мероприятий, проводимых в Ростове. А у нас получается, что очень часто либо катастрофически не хватает номеров, либо номерной фонд простаивает », — рассуждает эксперт.

Как сетуют игроки рынка, печально, что часто крупные мероприятия проходят одновременно и никто не регулирует даты проведения.

Инвесторы заинтересованы в высококлассных отелях в Ростове-на-Дону и области. И если в ближайшие годы в городе появятся заявленные 5-звездочные отели, строительство которых было заморожено в связи с кризисом, это неизбежно приведет к еще большей конкуренции между гостиницами уровня 3 звезды и, как следствие, к повышению качества обслуживания гостей.

По прогнозам GVA Sawyer, объем гостиничного рынка Ростова-на-Дону в период 2011— 2014 годов будет расти. Вывод был сделан GVA Sawyer на основе интервью с представителями сетевых операторов, планирующих выйти на рынок города. Все операторы не отказались от своих заявлений, несмотря на кризисные явления в стране.

Таким образом, на гостиничном рынке Ростова через два года начнут проявляться тенденции, характерные для гостиничного рынка столицы и других крупных региональных городов. Это постепенный рост рынка за счет ввода нового качественного предложения, увеличение номерного фонда полноформатных отелей, произойдет «перекос в сторону» от строительства мини-отелей к планированию объектов номерной емкостью 100—250 номеров в соответствии с требованиями профессиональных управляющих компаний. Эксперты прогнозируют, что с 2011-го до 2014 года изменится структура качественного предложения: доля качественного номерного фонда увеличится почти на 20%. Доля полноформатных отелей в качественном номерном фонде вырастет почти на 15%, и на рынке, наконец, впервые, появятся объекты категории 5 звезд.

Номерной фонд Ростова может увеличиться к концу 2012 года на 1 000 мест уровня 4—5 звезд. ГК «Дон-плаза» и «Росевродевелопмент» к 2012 году завершат строительство первого в городе отеля 5 звезд на 224 номера под управлением Hyatt Regency Don-Plaza Rostov, который войдет в состав Международного конгресс-центра. В строительство отеля компания вложила $40 млн собственных средств.

Читайте также:  Urban Luxury Concept: Cadillac для города

Ростовская ГК «Мегаполис» к 2013 году планирует ввести в строй офисно-гостиничный центр «Сиверса», включающий отель Sheraton Rostov on Don, 200 номеров, 5 звезд. ГК заявляла о намерении инвестировать порядка $100 млн в строительство этого комплекса, который станет шестым Sheraton в стране. Управлять им будет международный гостиничный оператор Starwood Hotels& Resorts. Архитектурный дизайн проекта разработало немецкое архитектурное бюро Флаттингера, которое участвовало в строительстве 17 отелей «Шератон» по всему миру. В отеле в Ростове будет 265 номеров, а также офисные помещения класса а общей площадью 14 тыс. кв. метров. Инвестиции в ростовский проект составят более $100 млн. Согласно бизнес-плану, в 2012—2013 годах средняя стоимость номера может составлять $360 в сутки без НДС. Планируется, что при наполнении гостиницы выше 60%, а также с учетом стоимости аренды офисов и большого количества парковок, окупаемость составит примерно семь лет.

«Стар девелопмент» (подразделение группы «Панавто») отложило начало строительства отеля Radisson Grand Hotel (588 номеров, 4 звезды) с планируемыми инвестициями в 90 млн евро. Под управление сети Kempinski после реконструкции должно было перейти здание гостиницы «Московская» (220 номеров, 5 звезд), о чем в декабре 2008 года с оператором было подписано соглашение компанией «Ренессанс Дон» (собственник гостиницы). Также о проектах отелей уровня 5 звезд в Ростове заявили London & Regional Properties (гостинично-офисный центр Hilton Hotel & Business, 200 номеров, 5 звезд).

Кроме того, недавно стало известно о намерении построить отель сети Mercure, 4 звезды, 90 номеров, к 2013 году. Международный гостиничный оператор Accor, который создал ООО «Рашэн Мэнэджмэнт Хотэл Кампани» в 2001 году для развития гостиничных объектов группы Accor (бренды Sofitel, Pullman, Novotel, Mercure, Adagio, ibis, Etap Hotel) в России и странах СНГ и управления ими. Accor, ведущий мировой гостиничный оператор и лидер на рынке Европы, объединяет 4,2 тысячи отелей с номерным фондом почти в 500 тысяч в 90 странах. В России он представлен пока девятью отелями с общим номерным фондом более 2 тысяч номеров. Сеть Mercure представлена 700 отелями среднего класса в почти 50 странах мира и относится к классу нестандартизированных четырехзвездочных отелей.

Во многих крупных отелях Ростова можно найти номера делюкс, апартаменты и даже президентские сьюты. Сутки в президентских апартаментах Don-Plaza обойдутся немногим более 21 тыс. рублей. В номере с системой управления «Умный дом» огромная итальянская кровать, отдельный кабинет из массивного темного дуба, в ванной комнате —косметика VIP-класса, в баре — чешский сервиз, декорированной сусальным золотом. В стоимость входит предоставление личного автомобиля Ford Mondeo на все время проживания. Двухкомнатный люкс в ростовской гостинице «Эрмитаж» стоит 10 тыс. руб. в будние дни. А номер бизнес-класса — от 2,7—3 тыс. руб.

Отели высокого класса есть и в Таганроге. По словам Геннадия Дубового, «Бристоль» (1867 года постройки) — единственный отель в Таганроге, расположенный в самом центре города, в шаговой доступности от достопримечательностей города, и который можно определить как интересный исторический отель и эксклюзивный дизайнерский объект, бутик-отель. Круглогодично люксы: «Наполеона», «Петра I» и «Классический» — пользуются успехом у молодоженов не только Таганрога, но и Ростова-на-Дону, Москвы, Санкт-Петербурга. Сутки проживания в них обойдутся в 3,9 тыс. руб. В конференц-зале отеля на 50 мест есть все необходимое для проведения конференций на самом высоком уровне. Месторасположение отеля позволяет совместить пляжный отдых на Азовском море и путешествие по историческим местам Таганрога.

В среднем в Ростове в гостиницах категории 3* стоимость проживания в двухместном стандартном номере находится в пределах от 1 700 руб./сутки до 4 000 руб./сутки, в гостиницах категории 4 звезы — от 3 200 руб./сутки до 7 000 руб./сутки. Стоимость номеров-люкс выше стоимости двухместных стандартных номеров на 75% для гостиниц 3* и на 115% — для гостиниц 4*. Надо отметить, что в период кризиса многие отели не решились на снижение цен за проживание, а включили в стоимость дополнительные услуги: ужин, посещение фитнес-центра, посещение сауны, предоставление комнаты переговоров.

Приход на ростовский рынок новых крупных сетевых игроков индустрии гостеприимства автоматически подтянет локальных представителей гостиничного бизнеса до уровня международных стандартов. Это закон конкурентной борьбы.

На сегодняшний день в Ростове свободно в нише 5-звездочных гостиниц . А   с закрытием Рэдиссон Дон оставшиеся в этом сегменте отели вздохнули свободнее, однако это временная передышка, так как спрос на данного уровня отели в Ростове уже сформировался. В целом номерной фонд Ростова в большей степени должен в себя включать отели уровня 3—4 звезды, работающие по международным стандартам.

Читайте также:  TeachPro - Самоучитель. Microsoft Office Visio Professional 2007. Базовый курс

Структурное распределение отелей по звездности — достаточно непростая вещь, однако в целом эксперт говорит о таком соотношении: 5 звезд — примерно 25%, 3 и 4 звезды — это оставшаяся часть рынка. Это скорее субъективное мнение, желание участника рынка, а не прогноз, уточняет она.

Марина Ситникова полагает, что сетевые отели — это серьезные игроки на рынке гостиничных услуг. Появление такого рода гостиниц свидетельствует об определенном уровне зрелости регионального рынка. Поэтому наличие крупных брендовых гостиниц очень важно для ростовских деловых кругов. Определенный опыт в Ростове уже имеется — это функционирование гостиницы Рэдиссон Дон. Как показала практика, спрос на данный вида отелей в Ростове уже есть, и потенциал достаточно высок. Поэтому все вышеперечисленные компании могут смело планировать выход на ростовский рынок, своих гостей они всегда найдут.

« Если опираться на статистические данные нашего комплекса, то среднегодовая загрузка отеля составляет 75%, что является достаточно неплохим показателем. Естественно, присутствует фактор сезонности, —  уточняет эксперт . — Так, в летнее время загрузка доходит до 100% в связи с активизацией туристического потока и нашим географическим положением. Мы находимся в рекреационной зоне города. В осенний период также наблюдаются хорошие показатели загрузки, так как в этот период достаточно активно проводятся деловые мероприятия в Ростове. Ну и конечно, присутствует низкий сезон — это зимний период, а также первые месяцы весны. Для поддержания хорошего уровня загрузки в отеле необходимо проведение регулярных маркетинговых мероприятий, направленных на стимулирование сбыта, а также наличие уникальной программы лояльности для гостей отеля».

Что касается обеспеченностиномерным фондом в момент проведения крупных официальных мероприятий, то, считает г-жа Ситникова, Ростов уже в состоянии обеспечить достаточное количество гостиничных номеров соответствующего уровня. По ее мнению, в случае с футбольными матчами основная целевая аудитория таких мероприятий — это болельщики, для которых на первом месте стоит присутствие на игре, а уж потом удобство и комфорт проживания. Поэтому основными средствами размещения для такого формата мероприятий будут гостинцы 3 звезды.

Пишут, и порой справедливо, что на рынке Ростова наблюдается дефицит гостиничных номеров (опустим «соответствующих международным стандартам» как тему отдельную и дискуссионную). При этом отмечают, что средняя заполняемость имеющегося гостиничного номерного фонда составляет 50-60 %, а в летний период и того меньше. Парадокс. но необходимость развития гостиничной инфраструктуры на Дону и в целом на юге страны вполне очевидна. Каким будет это развитие — вопрос непростой. Видимо, в перспективе неизбежно дальнейшее проникновение и закрепление у нас ведущих мировых сетевых отелей. Это глобальный процесс. Потенциальный турист из Чикаго, Берлина или Парижа в большинстве случаев выберет для себя размещение в отеле известного бренда с привычными для него стандартами гостиничных услуг.

Вместе с тем, отмечает эксперт, в Ростове, как, впрочем, и во всем мире, востребованы отели так называемого «среднего» сегмента и отели экономкласса. Особенно это актуально в период переживаемых трудностей перехода к рыночным отношениям. он уверен, что понятие гостиницы экономкласса не должно подраазумевать «дешевле значит хуже». Как поясняет эксперт, это отель, прежде всего, с жизненно необходимым, достаточным по объему и качеству набором гостиничных услуг.

Г-н Горкунов затруднился оценить, сколько отелей и какие проекты реально осуществятся в 2012—2018 годах в связи с известными событиями. Реально они уже есть и еще будут. Безусловно, для крупных мероприятий нужен и большой номерной фонд, но неизбежно встанет вопрос, как потом, после крупных мероприятий, продуктивно использовать возросший гостиничный фонд, ведь без достаточной загрузки гостиницам не выжить. Гостиничная индустрия объективно очень тесно связана с социально-экономическим, культурно-спортивным и туристическим развитием региона. Поэтому только вместе с развитием региона будет развиваться и гостиничная сеть Дона в полном соответствии с логикой рыночной экономики и потребностями общества.

Источник: www.real-business.ru