Шанхай — один из самых динамично развивающихся городов Китая. Закономерно, что его рынок недвижимости в последние годы привлекал большое число иностранных инвесторов.
Шанхай — один из самых динамично развивающихся городов Китая. Закономерно, что его рынок недвижимости в последние годы привлекал большое число иностранных инвесторов. Однако сейчас инвестиционные перспективы шанхайских квадратных метров весьма сомнительны.
Рынок недвижимости крупных городов Китая в последние годы впечатлял скоростью и масштабами своего развития. В 2009 г. в континентальном Китае было продано около 8,5 млн объектов на рынке первичного жилья. Для сравнения: в США за этот период реализовали всего 373 тыс. объектов. Один из лидеров по объемам строительства и сделок на рынке недвижимости — коммерческий центр Поднебесной Шанхай.
«Это связано с тем, что экономика страны за последние десять лет только набирала обороты, в Шанхае же наблюдался быстрый рост цен на недвижимость, с 2007 г. стоимость квадратного метра в городе выросла вдвое. В отличие от других городов страны здесь активно развивается рынок коммерческой недвижимости, стабильно растут арендные ставки на офисные помещения», — рассказывает консультант по зарубежной недвижимости AVC Real Estate Юлия Тишкова.
Шанхай соединил в себе колорит восточных городов и преимущества западных мегаполисов. Его называли и Жемчужиной Востока, и Азиатским Нью-Йорком, и Восточным Парижем. Традиционные постройки, например многочисленные дома шикумэнь (городские усадьбы), соседствуют здесь с величественными небоскребами и зданиями в стиле хай-тек.
Город расположен в устье Янцзы — самой большой реки Китая, на берегах ее притока Хуанпу, в 50 км от побережья Восточно-Китайского моря, благодаря чему он является одновременно и морским, и речным портом. На протяжении всей истории это давало ему немалые торговые преимущества. Сегодня он также остается одним из наиболее успешных коммерческих центров Восточной Азии.
Шанхай разделен на 18 районов и 1 уезд. Планировка города довольно нестандартная и непривычная для Европы и России. Здесь нет единого центра — его функции распределены между разными районами: средоточие деловой жизни — Луцзяцуй на восточном берегу Хуанпу, Бунду и Ханцяо — на западном. Городское собрание и мэрия города находятся в районе Хуанпу, кроме того, его со знаменитой Нанкинской улицей, где расположены фешенебельные магазины и рестораны, по праву можно назвать торговым районом. Другие крупные торговые зоны и элитный квартал Синьтяньди находятся на улице Хуайхай Лу в районе Лувань и зоне Сюйцзяхуэй в районе Сюйхой. Большинство университетов Шанхая сосредоточено в районах Янпу и Путо.
Современный Шанхай разделен рекой Хуанпу на западный и восточный берега. Пуси’ — это исторический центр Шанхая на западном берегу, Пудун — на восточном. Последний стал новой экономической зоной, самым дорогим и престижным районом нового Шанхая.
Как и многие другие регионы Китая, Шанхай в последние годы переживал строительный бум. Причем в архитектуре его современных зданий можно проследить характерные лишь для этого города черты. В частности, верхние этажи многих высоток, занятые ресторанами, по форме напоминают летающие тарелки.
Вообще многоэтажных домов в Шанхае большое количество, они разнообразны по форме, цвету, дизайну. Одну часть помещений в них занимают офисы, а другую — обычные квартиры. Большинство из этих зданий было построено накануне всемирной выставки «Экспо-2010» под лозунгом: «Лучший город — лучшая жизнь!». Теперь они стали визитной карточкой Шанхая.
Активное развитие города не могло не привлечь внимание иностранных инвесторов: начиная с 2000 г. на рынок потекли потоки западных денег. Тем более китайские банки активно выдавали ипотечные кредиты иностранным гражданам. Рост объемов кредитования, как и в России, явился одним из главных стимуляторов дальнейшего строительства.
По данным Бюро статистики, инвестиции в строительство Шанхая в 2009 г. составили чуть более 14 млрд долл., в 2011 г. эта цифра должна оказаться около 20 млрд долл.
Шанхай — крупнейший город Китая площадью 9,6 млн кв. км с населением 24,5 млн человек. Расположен в дельте реки Янцзы. На востоке омывается Восточно-Китайским морем, а на юге — Ханчжоуским заливом. Шанхай находится в середине морского побережья страны, здесь функционирует крупнейший в мире морской порт. В городе удобный транспорт, он имеет обширное внутреннее пространство.
Юань КНР — базовая единица китайской денежной системы жэньминьби («народные деньги, или RMB»). 1 юань = 0,15 долл.
Сегодня в Шанхае сами китайцы уже практически не покупают жилье, а только снимают. Большинству местных жителей оно просто не по карману. «Размер средней сделки на вторичном рынке — 227 тыс. долл. (в китайской валюте — 1,5 млн RMB), а при этом средний чистый годовой доход жителя Шанхая в 2010 г. — около 4700 долл.», — рассказывает президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.
По данным AVC Real Estate, средняя цена 1 кв. м жилья в Шанхае сегодня составляет 5 тыс. долл. В самом дорогом районе Пудун его стоимость доходит до 17 тыс. долл. — столько просят за квартиры в домах, находящихся непосредственно на реке Хуанпу. В других зданиях этого района 1 кв. м обойдется в 11 тыс. долл.
Однако мощный поток инвестиций направил Шанхай по тому же тупиковому пути, что и рынок Дубая, Гонконга и других горячих точек последних лет. Здесь по всем законам жанра раздулся ценовой пузырь. «В Китае за 2010 г. цены в среднем выросли на 13,9% по сравнению с 2009 г. В Шанхае же годовой рост составил 34,8%. Этот резкий скачок расстроил самих китайцев», — замечает Ю. Тишкова. Он подтолкнул китайские власти к ряду активных мер для сдерживания роста цен. В 2010 — начале 2011 г. было принято несколько законов, направленных на ограничение спекулятивных возможностей на рынке недвижимости.
«Правительство Китая определило несколько шагов, которые должны остановить спекуляцию и взять под контроль в большей, чем сейчас, степени рынок жилья», — рассказывает И. Жарова-Райт. Теперь, например, минимальный первоначальный взнос при покупке второй (не основной) недвижимости в кредит должен быть не менее 50–60%. Процентная ставка в этом случае также будет выше. Еще одно нововведение: если вы не можете документально доказать, что являетесь резидентом в конкретном регионе более года, то покупку второго объекта недвижимости вам не зарегистрируют. В список городов Китая, на которые распространилось это правило (всего их 36), вошел и Шанхай.
Но поскольку именно в Шанхае остаются самые высокие цены на недвижимость по стране, то местное руководство приняло расширенную программу. В ней запланированы мероприятия по развитию субсидированного (дотационное) жилья и введению ограничений на покупку жилых помещений. «Мэр Шанхая поставил задачу строить больше доступного жилья для дотационной сдачи в аренду. В 2011 г. запланировано возведение более 2 млн кв. м таких площадей. Внаем его отдадут по цене, соизмеримой с доходом», — говорит И. Жарова-Райт.
Шанхай, как и Москва, — город колец. Здесь три кольцевых магистрали: внутренняя, средняя и наружная. Разумеется, недвижимость, которая расположена во внутреннем кольце, является самой дорогой. При этом в границах среднего и наружного колец тоже есть дорогие объекты, стоимость которых зависит от престижности застройщиков и наличия живописных окрестностей. В наружном кольце и за ним можно приобрести недвижимость за 1000 долл./кв. м, почти везде доступно метро.
Однако предпринятые правительством меры пока не дают должного эффекта. Цены по-прежнему растут, хотя и гораздо медленнее. С мая 2010 г. ежемесячное увеличение цен в десяти основных городах Китая составило около 1%, за исключением октября, когда цены поднялись на 2,9%. «Регулирующая политика не смогла снизить цены. Во многих городах они продолжали расти: в Пекине (9,1%), Ханчжоу (8,7%), Чэнду (8,4%) и Гуанчжоу (2,4%)», — рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.
На основании этого аналитики делают разные выводы. Некоторые продолжают считать рынок Шанхая перспективным для инвестиций. «Сегодня рынок коммерческой недвижимости Шанхая является новым инвестиционным магнитом для зарубежных застройщиков. Многие известные международные компании расширяют свои возможности с помощью приобретения шанхайской офисной недвижимости. Сами девелоперы и риэлторы ожидают увеличения спроса не только на офисную недвижимость, но и на гостиничные комплексы, торговые и складские площади. Инвесторы указывают на стабильность и силу юаня, который может минимизировать валютные риски, — это также является мотивом инвестирования в недвижимость Шанхая», — рассказывает Ю. Тишкова.
Остается привлекательной и жилая недвижимость китайского мегаполиса. «Согласно новым правилам увеличение первого взноса по ипотеке и введение ставки ежегодного налога 0,6–1,2% не снизит спрос на жилье со стороны иностранных инвесторов. Повысится лишь общая стоимость содержания недвижимости в год», — говорит Ю. Тишкова. В Шанхае до сих пор с легкостью выдают кредиты иностранным лицам.
Однако местный рынок по-прежнему нестабилен, и некоторые эксперты полагают, что падение цен неизбежно. «Власти слишком поздно спохватились. Все эти меры надо было предпринимать значительно раньше. Сейчас пузырь уже надулся и в обозримом будущем лопнет», — считает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс. По его словам, уже началось активное бегство западных инвесторов с шанхайского рынка.
Менее категорична в оценке перспектив И. Жарова-Райт. «В результате принятых мер, как нам кажется, должен оживиться рынок найма жилья. В то же время спекулятивные тенденции станут менее интересны инвесторам. Тем более что и налог на второе жилье повысится — с 0,4 до 0,6%. Хотя уверенности в том, что риск обрушения китайского рынка жилья полностью купирован, у меня нет. И поэтому покупать недвижимость в Шанхае нашим гражданам мы не советуем», — резюмирует И. Жарова-Райт.
