Недвижимость зачастую приобретается не только для проживания. Многие таким образом пытаются сберечь имеющиеся накопления или заработать. В связи с тем, что рынок аренды активен практически независимо от экономической ситуации, мы решили узнать выгодно ли приобретать квартиры с целью сдавать их в аренду. На вопросы портала PRO Недвижимость ответила Екатерина Батынкова, директор Департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet.
Екатерина Батынкова, директор Департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Как много покупателей на сегодняшний день рассматривают возможность приобретения недвижимости именно с целью зарабатывать путем сдачи ее в аренду?
Более 10% покупателей элитной первичной недвижимости рассматривают возможность приобретения квартир с последующей целью сдачи в аренду. На сегодняшний день недвижимость рассматривается нашими инвесторами как один из самых стабильных способов вложения. Конечно, доход от сдачи квартиры в аренду не так велик по отношению к ее стоимости (в случае перепродажи после ввода дома в эксплуатацию), но, если есть цель сохранить квартиру как актив, то, несомненно, выгодно ее сдавать.
Какие именно квартиры наиболее часто рассматривают для таких покупок, и что более выгодно приобретать: стандартные «однушки» под сдачу посуточно или элитное жилье, какие-либо другие варианты?
Для сдачи в аренду покупатели рассматривают совершенно разные варианты, но чаще всего — квартиры среднего размера от 3 до 4 комнат, от 100 до 150 м2. Квартиры в элитных жилых комплексах с качественным ремонтом пользуются очень высоким спросом у арендаторов. На некоторые квартиры «выстраивается» очередь из клиентов. Для такого ажиотажа, конечно, должно быть сочетание ряда факторов: местоположение, уровень комплекса, дизайн и качество отделки квартиры, и правильное позиционирование по цене.
Арендаторов жилья в высоком сегменте интересуют предложения, сосредоточенные в ЦАО, в пределах Садового кольца. Довольно активный спрос наблюдается на квартиры в районах Остоженки и Пречистенки, Смоленской, а также районе Красная Пресня — эти места традиционно востребованы. Интересен в последнее время район Хамовников и, в частности, ЖК «Фьюжн Парк», в котором у компании «Эст-а-Тет» исчерпывающее количество предложений как по аренде, так и по продаже квартир.
Интересным с точки зрения инвестирования для последующей сдачи в аренду является элитный дом «Трилогия» — благодаря своему выгодному местоположению, уровню проекта, высокой степени готовности, наличию как небольших метражей, так и квартир для семейного проживания и, несомненно, инвестиционной привлекательности стоимости квартир. Как правило, если объект хороший, он всегда будет пользоваться популярностью среди клиентов.
Можно с уверенностью сказать, что при поиске квартиры в этом сегменте для человек большое значение имеет удаленность квартиры от места его работы — квартира должна быть расположена желательно в этом же районе. Если говорить о ее размерах, то здесь нужно принимать во внимание следующий факт: арендовать квартиру клиент будет один или с семьей. Для арендаторов с семьями больше всего подходят трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры (из расчета количество проживающих человек плюс одна комната). Клиенты без семей предпочитают двух — трех комнатные квартиры, иногда студии. Популярным является современный, функциональный дизайн, а любителей классики среди арендаторов становится меньше.
В последнее время отмечается новая тенденция — спрос арендаторов стал сосредотачиваться на квартирах в новостройках, что довольно логично — людям нужен паркинг, который в новых элитных домах или домах бизнес-класса есть всегда. Не менее важным фактором является уровень самого дома и безопасность, большинство арендаторов элитных квартир предпочитает дома современной постройки с качественной отделкой общественных зон, импортными лифтами, с охраняемой территорией и другими характеристиками, которыми чаще всего дома постройки советского периода не обладают.
Можно ли заранее просчитать сроки окупаемости квартиры? Если да, то есть ли какие-либо нюансы (например: выплата налогов, регулярный косметический ремонт, страхование и т.д.), требующие учета при подсчете?
При вложении средств в недвижимость, с целью сдачи ее в аренду, на 100% все просчитать очень сложно. Мы не всегда знаем, как поведет себя рынок, какие факторы могут повлиять на стоимость квартиры и на динамику арендных ставок. Однако в среднем можно сказать, что срок окупаемости элитных квартир составляет в среднем от 7 до 15 лет. Основным фактором, влияющим на срок окупаемости квартиры, является стоимость покупки.
Дополнительными составляющими будут такие факторы, как стоимость, оптимальность, качество отделки и меблировки, грамотный подход при формировании арендной ставки. Объективным и мощным фактором также является состояние рынка элитной недвижимости, и, в частности, аренды элитных квартир. Для того, чтобы квартира была наиболее ликвидной, еще на стадии разработки ее дизайн проекта желательно пригласить профессионального риэлтора. Он, как профессионал в этой области, может проконсультировать, что сейчас наиболее востребовано на рынке аренды.
В целом, можно сказать, что покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду является «удобным» вложением, так как дает стабильный доход ее владельцу, особенно в Москве.
Возможно ли приобретение жилья с помощью привлечения ипотечных средств для сдачи в аренду? Выгодно ли это?
На Западе это практикуется. В некоторых европейских странах можно купить квартиру по ипотеке под 5% , и сдавая ее в аренду, получать даже некоторый доход ввиду плюсовой разницы арендной платы и выплат по процентам. В России из-за высоких банковских процентов это невыгодно. Тем не менее, получая арендную плату, владелец — арендодатель в любом случае снижает свой расход на выплате процентов по кредиту.
Екатерина Батынкова, директор Департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Как много покупателей на сегодняшний день рассматривают возможность приобретения недвижимости именно с целью зарабатывать путем сдачи ее в аренду?
