Сегодня желающих купить себе элитную квартиру в центре столицы или загородный особняк на престижном направлении стало гораздо больше, чем еще год назад. Состояние экономики постепенно стабилизировалось, и покупатели вернулись на рынок элитного жилья. Но прежде чем вкладывать деньги в какую-либо недвижимость, стоит посмотреть на рынок, чтобы понять, какая там сейчас ситуация и что эксперты прогнозируют в ближайшем будущем. Попробуем разобраться.
С окончанием кризиса в России началось значительное оживление почти во всех секторах экономики, и рынок элитного жилья не стал исключением. По мнению экспертов, только с начала 2011 года общий объем спроса на элитные квартиры в Белокаменной вырос на 15%.
Владельцы элитных апартаментов и загородных домов, последние два года откладывавшие продажу объектов, наконец выставили их на рынок. Застройщики отвечают на этот спрос новыми предложениями — элитными жилыми комплексами с оригинальными концепциями. Людмила Потапова, руководитель департамента продаж компании «Гута-Девелопмент», отмечает, что рынок постепенно стабилизируется и нынешний спрос уже можно сравнивать с докризисным. Проекты, продуманные во всех отношениях и соответствующие новым требованиям к элитному жилью, демонстрируют рост цен и хорошие продажи. Но тем не менее многие эксперты отмечают на рынке элитной недвижимости недостаточное количество предложения, а некоторые говорят о дефиците.
Безусловно, ситуация, когда при высоком спросе, потенциальные покупатели не находят себе подходящего объекта, не может не отразиться на ценах. Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton отмечает, что с начала 2011 года произошел рост средних цен во всех сегментах элитного жилья, особенно в новых проектах. По данным аналитиков компании Penny Lane Realty за январь-апрель 2011 года элитная недвижимость на первичном рынке подорожала в среднем на 3,5%, с 22,3 до 23,1 тыс. долларов/ м?, на вторичном — на 5,1%, с 25,8 до 27,2 тыс. долларов. Но не только высокий спрос и низкое количество предложения оказали влияние на рост стоимости.
Одним из главных событий рынка элитного жилья стал запрет на строительство в центре столицы. Безусловно, меры по сохранению нашего культурного наследия и остатков исторического центра, должны позитивно повлиять на облик города, но игроки рынка склоняются к тому, что эти меры могут уже в ближайшем будущем серьезно сказаться на ценах. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty считает, что это решение способно сыграть недобрую шутку с элитным рынком в будущем. Если столичные власти будут продолжать такую политику, то уже в течение двух-трех лет мы увидим существенное повышение цен на вторичное элитное жилье. Сейчас объем предложения элитной недвижимости пока еще более или менее соответствует спросу, но из-за искусственных ограничений предложение на первичном рынке может снизиться вдвое. А сочетание роста спроса и снижения предложения приведет к тому, что на вторичном рынке цены на квадратный метр поднимутся еще на 30% в ближайшие два-три года.
Также немаловажную роль в этом решении правительства Москвы играет и тот факт, что по новым правилам на месте снесенных исторических зданий можно будет строить новые только в границах и габаритах разрушенных объектов. Алексей Сидоров, директор по развитию компании «Калинка-Риэлти», считает, что нововведение существенно понизит возможности девелоперов и скажется на себестоимости проектов, это станет еще одной предпосылкой для роста цен.
По мнению экспертов, рейтинг популярных районов для приобретения квартир пока остается практически без изменений, но к списку присоединяются Хамовники, которые в последние годы активно развивались.
Среди районов, пользующихся наибольшим спросом у покупателей элитной недвижимости, Александр Зиминский называет Остоженку, Патриаршие пруды, Арбат, Тверскую и Якиманку. Сейчас жилые комплексы здесь — самые дорогие по средней стоимости квадратного метра, а квартиры в них — это своего рода бренд, неоспоримое доказательство высшего социального статуса.
По данным Penny Lane Realty средняя стоимость квадратного метра в элитных домах на Остоженке составляет 34 900 долларов. На сегодняшний день здесь предлагается порядка 290 квартир, 12% из которых выставлены на вторичном рынке. 88% от общего объема предложения приходится на ЖК «Остоженка Парк Палас», «Баркли Плаза» и др. Повышенным спросом на Остоженке также пользуются «Новая Остоженка», «Остоженка, 11», «Молочный, 1», Crystal House, Cooper House. Стоимость самого дорогого квадратного метра в районе Остоженки оставляет 44 192 доллара — это трехкомнатная квартира общей площадью 181 м? в жилом комплексе по адресу: Бутиковский переулок, д. 5.
Высокую стоимость квартир на Патриарших прудах эксперты объясняют тем, что здесь довольно ограниченные возможности для возведения новых домов и поэтому покупатели, которые хотели бы приобрести тут апартаменты, вынуждены выбирать из небольшого количества новых жилых комплексов или приобретать вторичку. Аналитики Penny Lane Realty отмечают, что средняя стоимость элитной недвижимости на Патриарших ненамного ниже, чем на Остоженке, и составляет 33 370 долларов/ м?. Самые дорогие предложения на первичном рынке — квартиры в ЖК «Гранатный Палас» и «Гранатный, 6». Дороже всего на Патриарших оценивается квадратный метр апартаментов в жилом комплексе «Патриарх» — 61 тыс. долларов. Это квартира общей площадью 200 м?, высокая стоимость обусловлена ее уникальностью: в оформлении использованы антикварные предметы интерьера.
Стоимость квадратного метра в других популярных районах, таких как Арбат, Тверской и Якиманка, не сильно отстала от лидеров рейтинга, а вот в Хамовниках квартиры гораздо дешевле. Специалисты компании «Калинка-Риэлти» оценивают среднюю стоимость квадратного метра в Хамовниках в 15 тыс. долларов, но самое главное, что у жилых комплексов именно в этом районе самый высокий потенциал роста.
За последний год одной из главных тенденций рынка элитного жилья можно смело назвать появление новых элитных районов за пределами Садового кольца. Хамовники начали свое активное развитие еще до кризиса: стали появляться элитные жилые комплексы, а вместе с этим и изменяться инфраструктура района. Процесс децентрализации столицы рано или поздно должен был начаться, т. к. в центре города практически нет возможности строить большие жилые комплексы, особенно такого востребованного сегодня формата, как дом рядом с парком или ориентированный на семьи с детьми, а ведь именно они сегодня являются основными покупателями. Например, в компании «Калинка-Риэлти» в последнее время отмечают ощутимый рост покупателей среди семей, где уже не один, и не два, а три ребенка.
Второй тенденцией, которую выделяют все эксперты, стало то, что после кризиса изменились требования клиентов. Александр Зиминский считает, что «посткризисные» покупатели стали гораздо более придирчивы к качеству элитных объектов. Теперь они очень тщательно выбирают: что именно им предлагает застройщик за требуемую цену и готовы ли они платить за это. А поскольку люди понимают: они платят за каждый погонный метр отделки и каждый квадратный метр ландшафтного дизайна, то излишние, на их взгляд, элементы вызывают отторжение, которое выражается предельно ясно: нам это не нужно.
Клиенты стали гораздо больше внимания уделять мелочам, которые до кризиса никого не интересовали. Например, сейчас они могут задать десяток вопросов на предмет инженерных коммуникаций — вплоть до названия компании-производителя насосов и наличия централизованной диспетчерской. Специалисты компании Delta estate отмечают изменения покупательских требований. Сегодня клиенты предпочитают квартиры с большим количеством окон, высокими потолками и грамотными планировками. Повысились требования и к жилому комплексу. Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Екатерина Батынкова рассказывает, что при выборе дома важным аспектом для многих является наличие прогулочных зон, детских площадок. Поэтому комплексное освоение кварталов (как, например, «Садовые кварталы») — одна из самых актуальных тенденций рынка.
По словам Екатерины Тейн, теперь покупателями оценивается не только месторасположение и престижность, а все составляющие проекта: концепция, качество строительства, репутация застройщика и архитектора, цена. В хорошем проекте должны быть гармонично сбалансированы все эти факторы.
Многие состоятельные люди, которые откладывали покупку квартиры в предыдущие два года, теперь готовы выйти на рынок и приобрести недвижимость. И экономика стабильна, и рынок элитного жилья обещает расти, так что время сейчас самое благоприятное.
Мы выбрали для вас, пожалуй, самые лучшие проекты 2011 года, такие как «Садовые кварталы», Knightsbridge Private Park, Barkli Park, «Итальянский квартал», Barkli Virgin House, «Артхаус», Skuratov House.
В названиях новых ЖК все чаще стало встречаться слово «парк». С одной стороны, это ответ застройщиков на появление спроса на квартиры в домах рядом с парком, а с другой стороны, при строительстве многоквартирных жилых комплексов им приходится возводить дома около парков или создавать зеленые зоны внутри комплексов, чтобы этим привлекать покупателей с детьми. Большинство таких проектов сегодня строятся в Хамовниках.
Самым крупным проектом являются «Садовые кварталы». Его, скорее, можно назвать даже не жилым комплексом, а микрорайоном. На территории площадью 11 га будут построены 32 здания на 920 квартир свободной планировки, площадь которых варьируется от 60 до 600 м?, а также подземный гараж на 3763 машино-места. Внутри комплекса появится озеро, окруженное пешеходной прогулочной зоной, вокруг будут возведены дома и объекты инфраструктуры: школы, детские сады, медицинские и деловые центры. Застройщик планирует завершить строительство первой очереди из 14 зданий (430 квартир) к середине 2013 года.
Еще одним проектом с парком, который строится в Хамовниках, является жилой комплекс Knightsbridge Private Park. Это более дорогой и камерный проект с собственной инфраструктурой и даже частным парком площадью 2 га. Четыре малоэтажных особняка со 163 объектами различных типов: классическими квартирами, таунхаусами, квартирами с террасами и пентхаусами. Инфраструктура включает в себя все самое необходимое: частный детский сад, классический вэлнес-центр с плавательным бассейном и кафе-клубом.
В новом жилом комплексе Barkli Park, который возводится по адресу: улица Советскои? Армии, д. 6, также есть парк. Кроме того, он интересен сразу несколькими особенностями. Дом примыкает непосредственно к Екатерининскому парку, и будущие собственники получат туда эксклюзивный доступ — для них будет оборудован отдельный вход. Застройщик возводит этот дом в соответствии с мировыми тенденциями экодевелопмента. «Впервые в России мы строим дом, который будет оберегать здоровье жильцов за счет инновационной системы очистки воды и воздуха, энергосберегающих стеклопакетов и т. д.», — говорит Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора по коммерческой политике и стратегическому развитию корпорации «Баркли». Еще одной изюминкой проекта является его архитектура и эргономичный дизайн. Это первый в России проект премиум-класса культового французского дизайнера Филиппа Старка (yoo inspired by Starck). Две башни, 130 безупречно спроектированных квартир. Владельцы, желающие получить оформление квартиры от известного дизайнера, смогут выбирать отделку из четырех концепций, разработанных Старком специально для этого проекта.
ЖК «Итальянский квартал» — единственный в своем роде проект на рынке элитной недвижимости, сочетающий редкие для столицы преимущества: расположение всего в 2 км от Кремля с тишиной и уютом приватной территории. Комплекс представляет собой семь особняков, в каждом из которых от 12 до 35 апартаментов площадью от 45 до 300 м?: небольшие студии и пентхаусы с каминами, террасные и традиционные квартиры.
Для комфортного проживания в жилом комплексе будет предоставляться клубный сервис, подземная парковка и развитая инфраструктура. «Она рассчитана не только на жителей “Итальянского квартала”, — поясняет заместитель генерального директора «Гута-Девелопмент» Анна Миронова, — инфраструктура нацелена на то, чтобы занять лидирующие позиции в этом районе. Наш фитнес-клуб будет лучшим между ст. м. “Белорусской” и “Маяковской”». В мае 2011 года минимальная цена квадратного метра здесь составила 8900 долларов.
Судя по активному выходу на рынок большого количества многоквартирных элитных жилых комплексов, можно было бы сделать вывод, что клубные дома уходят в прошлое. Сегодня девелоперы стараются максимально эффективно использовать предоставленную территорию, для чего увеличивают этажность и объем площадей. Но Екатерина Тейн уверена, что «на рынке всегда будет спрос на клубные дома, потому что для некоторых покупателей важна камерность проекта и приватность проживания».
Именно для таких покупателей сегодня рынок готов предложить несколько домов, и пожалуй, самый роскошный из них новый клубный дом Barkli Virgin House на Остоженке — уникальный проект, в разработке которого принимает участие известный британский дизайнер Келли Хоппен (yoo). Дом включает в себя 21 квартиру, в том числе два пентхауса. Barkli Virgin House прекрасно подойдет ценителям комфорта, стиля и жизни в камерной обстановке.
Для тех, кто предпочитает новый стиль классике стоит присмотреться к ЖК «Артхаус», который возводится на берегу Яузы в районе Китай-город. Архитектор Сергей Скуратов создал проект в стиле неолофт. Это единственный сегодня проект на рынке недвижимости с такой редкой архитектурой. Комплекс состоит из двух корпусов. Всего в нем будет 30 квартир. Главная отличительная особенность организации пространства апартаментов в «Артхаусе» — высота потолков от 3,8 до 9 м. «Артхаус» идеален для людей, мечтающих жить в доме, имеющем ультрасовременный стиль, и интересующихся миром культуры и дизайна.
Skuratov House, который возводится в Хамовниках по адресу: улица Бурденко, д. 11, — еще один ЖК, созданный известным архитектором Сергеем Скуратовым. Достойный, респектабельный жилой комплекс в актуальном современном стиле. Дом имеет два корпуса и включает в себя 33 квартиры площадью от 107 до 320 м?. На эксплуатируемой кровле одного из корпусов будет размещается рекреационная зона для жителей комплекса. Отличительной особенностью Skuratov House является использование инновационных энергетических технологий, при помощи которых существенно сокращается стоимость эксплуатационных расходов собственников.
Сегодня рынок элитной недвижимости готов предложить проекты в самых разных форматах. Для семей с детьми идеально подойдет квартира в ЖК с собственной инфраструктурой и рядом с парком, где будет место для прогулок. А для тех, кто ищет приватности, можно выбрать клубный дом в центре столицы и поселиться в комфорте и уединении. В любом случае вкладывать в жилье сегодня становится все выгодней, и тенденции на рынке этому способствуют. Вложение средств в недвижимость для сохранения капитала всегда считалось классикой, а классика, как известно, вечна.
Перепечатка и перевод опубликованных на сайте материалов допускается только с письменного разрешения редакции. При цитировании, перепечатке или переводе прямая ссылка на www.maindoor.ru обязательна.
