Московские застройщики по-разному отреагировали на кризис. Одни для снижения конечной стоимости предложения упростили свои проекты: перевели их в более низкий сегмент, сократили площади или отказались от дополнительных опций. Другие принялись искать возможности сделать жилье не только доступным, но и комфортным.
Спрос на бизнес-класс за время кризиса резко сократился, и застройщики стали активнее работать в экономичном сегменте. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», многие провели реконцепцию своих проектов из бизнес- в экономкатегорию (если это было возможно). Директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева одной из кризисных тенденций называет увеличение объема предложения экономкласса. «Активизировалось панельное домостроение — поскольку такие дома возводятся быстрее всего, а площади квартир в основных сериях небольшие, что снижает конечную стоимость покупки. Благодаря этому панель стала пользоваться повышенным спросом, — говорит Ольга Новикова ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость». — Но уже к лету-осени 2009 года ситуация изменилась: начал развиваться сегмент «повышенной комфортности» — монолитные дома с различными типами планировок». Предложение экономкласса пополнилось такими комплексами, как «Царицыно», «Нахимово», «Юрлово», «Богородский», «Битцевский» и др. При этом среди новых объектов есть и серийная панель («Нахимово», «Юрлово», «Битцевский»), и монолит по индивидуальным проектам («Царицыно», «Богородский»).
По словам Ольги Веденисовой, директора по маркетингу и продажам ЗАО «Мосстрой-реконструкция», в проектах сегмента «масс-маркет», вышедших на рынок после кризиса, можно выделить три основные отличительные черты: изменение соотношения квартир в пользу одно- и двухкомнатных, уменьшение площадей и увеличение доли жилья с отделкой. Кроме того, девелоперы стали внимательнее относиться к опциям экономкласса. «Если ранее трех- и четырехкомнатные квартиры составляли 30-40%, то сегодня их редко бывает более 25%, — уточняет эксперт. — Метражи также сократились: ушла мода на однушки по 50 м, популярность вновь завоевывают даже малогабаритки или студии по 25-35 м». Эти тенденции связаны прежде всего со снижением платежеспособности населения и малодоступностью ипотеки на покупку первички.
М. Литинецкая отмечает еще одну особенность посткризисного первичного рынка: обращение ряда застройщиков к формату «с отделкой». Если ранее его доля была минимальна и предлагался он обычно в элитке и бизнес-классе, то теперь подобных предложений становится все больше, в том числе в экономкатегории. В элитном сегменте таких квартир 30%, в бизнес-классе – 15%, в экономе – около 7%.
«На сегодняшний день продажи экономкласса ведутся более чем по 30 адресам, основной объем предложения приходится на ЖК «Богородский» и мкрн «Царицыно», — говорит О. Дивеева. Кстати, в «Царицыне» проведена реконцепция: увеличено количество одно- и двухкомнатных квартир, уменьшены площади. Сегодня тут предлагаются однушки от 46 кв. м (от 78 тыс. за кв. м). В ЖК «Богородский» площади — от 41 кв. м, стоимость — от 80 тыс. за метр. Компания «Ведис Групп» реализует три проекта, в стадии разработки находятся еще два общей площадью почти 300 тыс. кв. м. Приблизительная стоимость метра — 90 тыс. руб., строительство и продажи начнутся в III квартале. В конце мая вышел на рынок заключительный объем квартир в ЖК «Нахимово» (от 115 тыс. руб. за кв. м). Компания «Пионер» реализует жилье в комплексе комфорт-класса «Лазаревское» (Южное Бутово). Готовность — 75%, одно- и двухкомнатные квартиры в первых двух корпусах уже проданы. Летом планируется вывести на рынок последний корпус. Стоимость метра — от 93 тыс. руб.
ГК «ПИК» возводит ЖК «Заповедный уголок» (СВАО) из нескольких панельных домов (около 78,5 тыс. кв. м). В продажу поступили квартиры в корпусе 6, который находится на этапе возведения фундамента. Также на рынок вышел ЖК «Битцевский» из четырех домов серии КОПЭ в Чертанове, на ул. Красного Маяка. Кроме того, недавно ГК ПИК завершила переговоры по приобретению территории Краснопресненского сахарорафинадного завода под строительство жилья – на участке площадью 7 га появится примерно 80-100 тыс. кв. м. Еще один объект экономкласса, выход которого ожидается в ближайшем будущем, — ЖК «Новый» (Западное Дегунино). Заявленный уровень цен – от 85 тыс. руб. за кв. м.
В кризис инновации коснулись и традиционной панельной технологии. Интересное решение предложила компания «Мосстройреконструкция» — малоэтажные дома из железобетонных изделий на 8 или 12 квартир «ЕВРО-8» и «ЕВРО-12». «Каждая квартира в «ЕВРО-8» имеет отдельный вход, кладовку в цокольном этаже и приусадебный участок. — рассказывает О. Веденисова. — Дополнительный плюс — кратчайший срок строительства: всего три месяца. При этом сохраняется основное преимущество типового жилья — оптимальное соотношение цены и качества». Квадратный метр стоит от 50 тыс. руб., квартира — от 2,15 млн. Первые малоэтажные кварталы компания построит в Балашихе и Нахабине.
Концерн «Крост» реализует проект «Эдальго» в пос. Коммунарка с использованием «панели пятого поколения». За основу приняты три ключевых фактора: непривычная для России технология, индивидуальное решение фасадов и новаторские планировки. Качество домов максимально усовершенствовано: показатели звукоизоляции, прочности и долговечности выше, инженерные системы более продуманные и надежные, количество открытых пространств увеличено. Площади минимальны: однушки — от 28 кв. м, двушки — от 42 кв. м. При этом квартиры расположены вдоль светового фланга, что повышает уровень инсоляции — даже небольшая площадь оказывается хорошо освещённой. Впервые в сегменте экономкласса у покупателей появилась возможность самостоятельного зонирования пространства. Отдельно стоит отметить дизайн отделки подъездов и общих зон – один из примеров того, что в вопросах комфорта мелочей не бывает. Общий бюджет покупки — от 2,2 млн руб.
А выгодны ли такие изменения покупателям? Большинство придерживаются мнения, что дома «антикризисного формата» с небольшими квартирами уже сделали рыночное предложение более разнообразным и дали возможность многим при скромном бюджете довольно успешно решить вопрос приобретения недвижимости.
