Отсутствие возможностей заработать на собственное жилье испытывает порядка 80% нуждающихся в улучшении жилищных условий. Средняя стоимость квартиры в столице за 20 лет выросла более чем в 70 раз. Конечно, росли и доходы, но совсем не такими темпами. К тому же инфляция съедала ту часть накоплений, которую россияне откладывали в надежде успеть или обогнать рост цен. Последняя возможность жить в «человеческих» условиях – это аренда.
С 1991 года стоимость жилья выросла более чем в 70 раз. Со времени проведения первых жилищных аукционов спрос, объемы сделок и цены на жилье в Москве неуклонно росли, за исключением кризисных периодов (в 1998 году цены упали на 70%, в 2008 году — на 16%). Наиболее резкий рост цен был зафиксирован в 1996 и 2000 годах, когда цена метра увеличивалась на 150% в год.
«Россия нуждается в более чем 1,5 млрд квадратных метров квартир при ежегодных объемах на уровне 45-55 млн метров».
По данным риелторских компаний, с начала текущего года средняя цена столичного метра в новостройках выросла на 6,4%, до 210 тыс. рублей. На вторичном рынке цены увеличились на 3,1%, до 171,4 тыс. рублей. Эксперты рынка недвижимости прогнозируют дальнейший рост квадратных метров со скоростью выше инфляции на 1-2% в год, то есть дорожать метры будут на 8-12% ежегодно.
«Ждать, что «вдруг» жилье подешевеет и станет доступным не стоит – для этого нет фундаментальных основ в сфере строительства, — говорит «ВЗГЛЯД-Недвижимости» директор консалтингового агентства «Б.И.П.И.» Аркадий Афанасьев. – Россия нуждается в более чем 1,5 млрд квадратных метрах квартир при ежегодных объемах на уровне 45-55 млн метров. Подсчитать, сколько времени уйдет на обеспечение метрами всех, не так уж сложно. К сожалению, при таких темпах строительства ипотека только вредит общему процессу, так как все большая ее доступность приводит к еще большему росту цен на «квадраты».
По уровню обеспеченности квадратными метрами Россия далеко не лидер в мире, скорее совсем наоборот. Согласно планам национальной программы РФ, каждый человек должен быть обеспечен жилой площадью в 25-30 квадратных метров. Росстат утверждает, что сегодня максимально обеспечены жильем были жители Чукотского автономного округа — 30,4 квадратного метра на человека, Московской области — 28,8, Магаданской области — 28,4. Хуже всего — в Чеченской Республике и Тыве — 12 и 13 квадратных метров на человека соответственно. В Москве на одного жителя приходится в среднем 23,4 метра жилья.
Эти показатели можно соотнести с показателями обеспеченности жильем европейцев, но не сегодня, а на рубеже конца 60-х – начала 70-х годов прошлого столетия. «Даже сейчас, в XXI веке, большое количество жителей столицы живут в стесненных условиях: либо много родственников проживает в одной квартире, либо человек живет в общежитии, либо снимает квартиру», — говорит представитель компании «Персвет-Инвест» Ольга Морозова.
«Отчасти в сегодняшней скученности и обилии малогабаритных квартир виновата система, так как все годы советской власти строились маленькие квартирки, была задача хоть куда-то переселить людей из бараков и землянок, — считает в интервью «ВЗГЛЯД-Недвижимости» директор компании «Строительный кооператив» Михаил Доротов. — В новой России сначала ставка была сделана на частные строительные компании , и тогда сразу же стала расти очередь за муниципальными квартирами. В результате и государство не в состоянии строить много, и строители не готовы продавать построенное по себестоимости. Конечно, если жилья было бы достаточно, то не существовало бы очередей на получение квартир».
С очередниками ситуация тоже не выглядит оптимистичной даже в относительно благополучной Москве. Хотя за последние 5 лет властям столицы удалось сократить список очередников на 80 тыс. семей, сегодня по-прежнему на жилищном учете находится около 116,8 тыс. семей, то есть более 380 тыс. человек. Скорость прохождения очереди мало чем отличается от советских времен и составляет около 16-18 лет.
Согласно исследованию экспертов компании «Мир квартир», чтобы накопить на жилье (1-комнатную квартиру площадью около 40 «квадратов»), среднему жителю центра России потребуется откладывать все заработанное 18,4 года. Жителю Санкт-Петербурга- 10,5 лет, жителям Южного округа на квартиру в Ростове-на-Дону и жителям Северо-Кавказского округа на квартиру в Пятигорске — 10 лет, в Приволжском округе на квартиру в Нижнем Новгороде и в Сибирском округе на квартиру в Новосибирске — 8 лет. Жителям Уральского округа понадобится семь лет, чтобы переехать в Екатеринбург , а быстрее всех на жилье в столице своего округа — Хабаровске — накопит уроженец Дальневосточного округа, затратив на это лишь 6 лет.
Жителю Брянской области потребуется 37,5 лет, чтобы набрать денег на 1-комнатную квартиру в Москве , жителю Подмосковья — 18,6 года, самой Москвы — 12 лет.
Если заработать самому практически малореально, так как все указанные годы откладывать придется все заработанное без трат на еду и воду, то остается 2 варианта – ипотека и аренда. Рассмотрим эти возможности.
Жилищные кредиты серьезно подешевели за последние полгода, но и этого оказалось мало для достижения доступности – по официальным данным Росстата, ипотеку считают для себя адекватной только 10% нуждающихся в жилье россиян. Кредит в Сбербанке на покупку вторичного жилья в размере 5 млн рублей со ставкой в 14,25% годовых и со сроком кредита в 20 лет обойдется в ежемесячные 63 тыс. рублей. То есть за все время кредитования кредитополучатель выплатит Сбербанку 15 млн рублей – 3 стоимости своего жилья.
Такой дороговизны в цивилизованных странах мира нет. Именно поэтому в рейтинге компании Penny Lane Realty Россия по стоимости ипотечного кредита заняла 47-е место из 60 возможных.
Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает сегодня 1%. Тогда как в некоторых странах Европы она достигает 70%, в США — 55%.
Что касается аренды, то и она остается не такой доступной, как в других странах мира . Жители России тратят на аренду жилья больше 50% от своей зарплаты. Этот показатель существенно вырос за последние 2 года и стал выше среднеевропейских показателей.
В ряде регионов плата за аренду составляет до 80% среднего ежемесячного дохода. В 6 регионах из исследованных за аренду «однушки» в административном центре придется отдать более 70% зарплаты. В Москве этот показатель равен 72,4%, в Иваново — 75,8%.
Абсолютным лидером стал Новосибирск — 83,1%. На 2-м месте Ростов-на-Дону, где этот показатель не намного меньше – 83% зарплаты. На 3-м месте – Иваново, здесь у жителей остается всего 2630 рублей от зарплаты в 13770 рублей после внесения арендного платежа: стоимость аренды съемного жилья здесь равна 75,8% дохода.
По мнению экспертов рынка, высокая стоимость аренды в этих городах обусловлена, во-первых, преобладанием жилья высокого качества, а во-вторых, наличием рабочих мест для жителей районов, прилегающих к этим городам.
Высокая стоимость аренды в Москве (72,4%) сводит на нет самую высокую в среднем по стране зарплату в 41,4 тыс. рублей, пишет RB.ru со ссылкой на исследование портала «Мир квартир».
Для сравнения: среднеевропейский показатель доли съемного жилья в доходах составляет порядка 35-50%. Самый высокий уровень затрат на аренду – в Великобритании и Франции. Самый низкий – в Бельгии и Германии.
По мнению экспертного сообщества, спасти ситуацию может только масштабное строительство по доступным ценам жилья экономкласса, то есть «хрущевок новой формации». Конечно, говорит архитектор бюро «АРТ-Дизайн» Кирилл Лобановский, таких клетушек никто сегодня строить не будет, имеется в виду быстрота возведения, простота технологий и небольшие метражи. Основной материал – бетон.
Для Москвы специалисты считают необходимым не столько расширение, сколько быстрое освоение промышленных зон, площадь которых равна 15 тыс. га, причем пригодных для жилой застройки. В этих районах, которые сегодня «украшают» столицу захламленностью и мусором, можно построить десятки миллионов метров жилья. Тогда не потребуется тратить миллиарды на «новую Москву».
Второй вариант повышения обеспеченности жильем – застройка и расширение городов-спутников, например, Химок, Мытищ , Балашихи , Зеленограда .
Однако не стоит смотреть так далеко – эксперты уверены, что глобального изменения ситуации не произойдет еще 10-15 лет.
