Наши коллеги из журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv изучили сектор элитной недвижимости Латвии. Согласно исследованию, в Латвии на данный момент имеется свыше 15 квартир с ценой дороже 2 млн евро и порядка 20-25 апартаментов с заявленной стоимостью от 1,5 до 2 млн евро. Некоторые из них годами ждут покупателей, преимущественно иностранных.
Продолжающая работать в Латвии практика предоставления видов на жительство не была и не будет являться мотивирующим фактором для сделок с наиболее дорогим рижским и юрмальским квартирным имуществом. ВНЖ для таких покупателей не более чем небольшой дополнительный бонус. И все же этот продукт нельзя списывать со счетов: он служит катализатором повышения интереса к нашей стране. Журнал m2 и портал varianti.lv знает от маклеров и девелоперов уже не одну историю о том, как иностранцы, приезжавшие в Латвию для того, чтобы лишь познакомиться с ней, затем совершали крупные покупки – настолько положительным оказывалось их восприятие Риги и Юрмалы.
Сегмент самых дорогих латвийских квартир давно стал рынком для международного покупателя. Правда, в отличие от Лондона, Парижа или, допустим, Монако, спрос, а соответственно, и цены на недвижимость которых формируют покупатели со всего мира, аудитория нашей элиты географически более узкая. Это прежде всего покупатели из России, Украины, Казахстана, Узбекистана и Белоруссии. Потенциально в ближайшие годы к ним может добавиться Китай, чьи граждане в последнее время очень активны на мировых рынках.
Разумеется, элитным по латвийским меркам квартирам до лучших мировых образцов еще очень и очень далеко. Тем не менее, изучая из года в год ценовую палитру наиболее дорогих рижского и юрмальского предложений, наблюдаем появление все более достойных и интересных объектов, чьи девелоперы пытаются прислушиваться к запросам потенциальных покупателей и по мере возможностей воплощают эти пожелания в жизнь. Заодно не забывая поднимать и цены.
В Юрмале уже имеются жилые проекты, в которых за готовые и меблированные квартиры просят близко к 10 000 евро за кв. м, а иногда и больше. Это и отдельные апартаменты в Jūrmalas vilnis (Юрмальской волне, пр. Дзинтару, 13/15), и в комплексе «Клуб капитанов» (пр. Дзинтару, 35), и в комплексе Bellevue (пр. Булдуру, 147), а также в ряде других домов. Постепенно, хотя более робко и скромно, пытается подтянуться к этим ценам и Рига, хотя это удается ей несколько хуже. Впрочем, количество квартирной недвижимости, предлагающейся за 1,5 млн евро и выше, в самой столице больше.
Как призналась в беседе с журналом и порталом varianti.lv совладелица Baltic Sotheby`s International Realty Илзе Мазуренко, в редкий год столь дорогие квартирные покупки совершаются хотя бы десяток раз. Да и отследить их довольно трудно: не всегда такие сделки фигурируют в Земельной книге в полном объеме. Но они есть. Упоминания заслуживают проведенные за прошедший год продажи за 1,8 млн евро, 1,4 млн евро и 1,17 млн евро квартир в кипсальском комплексе Ģipša fabrika II. Сделка за 1,5 млн евро была зафиксирована в юрмальском комплексе Villa 21. Около 2,1 млн евро заплатил покупатель за квартиру в 404 кв. м на ул. Альберта, 4. С особым придыханием на рынке говорят о продаже за 3 млн евро в Villa Churcill топового юрмальского проекта Legend. Этот жилой квартал полностью сдается в эксплуатацию летом нынешнего года.
Между тем, неизменный лидер топа дорогих квартир Латвии ждет своего покупателя уже несколько лет. Эти просторные столичные апартаменты на улице Пумпура, 5 занимают 5 и 6-й этажи дома, носившего в 1990-е годы неофициальное название «дома нефтяников». Однако и прежнее название применительно к нему употребляется редко, да и сам фасад здания нуждается в придании ему свежего лоска. Хотя внутренний интерьер подъездов и убранство расположенных в нем дорогих квартир по-прежнему радует глаз. Указанная нами квартира давно числится как доступная для продажи. О том, что ее владелец действительно думает о потенциальной сделке, свидетельствует факт трансформации цены. Еще пару лет назад за обставленную квартиру с четырьмя спальнями, отделанными дубом кабинетом, бильярдным и каминными залами, библиотекой и тремя санузлами просили 4,5 млн евро, а в конце прошлого – уже 4,2 млн евро. Нынешним летом планка снижена до 4 млн евро.
В подготовленный журналом м2 и порталом varianti.lv «элитный топ» вошли также пентхаус в юрмальской многоэтажке Marienbādes nams (4 млн евро), несколько апартаментов реновированного элитного проекта Elizabeth в Риге (3,6 и 2,9 млн евро), 300-метровая квартира в Старой Риге, на ул. Театра, 7 (2,7 млн евро), апартаменты в строящемся комплексе Kado Karim в Юрмале (2,7 млн евро), квартиры в топовом жилом квартале Legend в Юрмале (2,5 млн евро) и несколько 3-этажных квартир в столичном проекте Ģipša fabrika II (2,3 млн евро). Исследование показывает, что в первой десятке больше нет фигурантов с ценой ниже 2 млн евро.
Илзе Мазуренко, совладелица компании Baltic Sotheby`s International Realty:
– На рынке дорогих квартир появляются как полноценные новые и полностью реновированные проекты, так и предложения, так сказать, из частного сектора. Последние – это вторичный рынок в каких-то отдельных рижских и юрмальских домах, относящихся к когорте престижных. Нельзя сказать, что покупки таких объектов случаются часто: основной спрос на самое дорогое жилье все же приходится на предложения с ценой до одного-полутора миллионов евро.
Для того чтобы пересчитать реально совершенные за год сделки с квартирами дороже 1,5 млн евро, обычно хватает пальцев одной руки, вторая рука требуется редко. В то же время каждая новость о продаже в силу узости самого сегмента оказывает влияние на общую ценовую ситуацию в нем. В самых лучших жилых проектах Юрмалы сейчас появилось довольно большое количество предложений с ценой квадратного метра около 10 000 евро. В Риге в целом средняя стоимость квартир в проектах, претендующих на звание наиболее эксклюзивных – несколько ниже. Я бы определила ее на уровне 7 000-9 000 евро за кв. м. Однако квартир с общим бюджетом свыше 1,5 млн евро в столице побольше, а всего по стране их наберется более 40. Только одно дело – просить цену, другое – суметь продать! Не все из того, за что хотят получить свыше 1,5 млн – начиная с месторасположения проекта, его архитектуры, состояния лестничных клеток и лобби и заканчивая наличием удобных парковок и предлагаемых жильцам сервисов. Правильное формирование цены на подобные объекты должно выглядеть так: вначале учитывается, какие плюсы есть в проекте, а затем называется цена.
В Латвии обычно происходит по-иному: называют цену, а потом оказывается, что требуемых для соответствия ей плюсов объект не имеет. Для эксклюзивного рынка было бы полезно, если бы собственники недвижимости объективно оценивали продажную стоимость своего имущества и более гибко подходили к переговорам. В моей практике бывали случаи, когда владелец не соглашался уступить 100 000 евро при заявленной стоимости объекта в 2 млн евро. Клиент уходил и больше не возвращался. А другого потенциального желающего на покупку так и не нашлось.
Байба Калниня, член правления компании Dzintara priedes:
– Мы торгуем элитным жильем и в Риге, и в Юрмале. Считаю, что этот рынок активен и интерес к нему довольно высокий. Особенно со стороны россиян, которые по-прежнему ностальгируют по Юрмале. Многие думают: все уже здесь, и только я еще ничего не купил. Такая мотивация имеется. А принимая во внимание опыт работы предыдущих лет, в том числе и в период кризиса, могу сказать, что сегмент элитной недвижимости является наиболее стабильным. Такое имущество всегда было востребовано, и думаю, так будет продолжаться и дальше. Даже если нарисовать себе самый черный сценарий, цена на него не упадет ниже 4 000-4 500 евро за кв. м.
Денис Ким, глава группы компаний Dekarta Property:
– Состояние дел в сегменте люксовых квартир определяют два фактора. Первый – их уровень, второй – спрос. Если сравнить имеющееся в Риге предложение с ведущими столицами Европы и Москвой, то нужно признать: полноценного люкса в столице Латвии нет. Одна из причин этого заключается в том, что часто супердорогие квартиры пытались делать в не соответствующих тому домах. Поэтому латвийскому люксовому квартирному предложению есть куда развиваться, и средние продажи для него в пределах 7 000-8 000 евро за кв. м – это тот уровень, куда нужно идти.
С точки зрения платежеспособного спроса в Латвии дела обстоят нормально: интерес к рижской и юрмальской элите усиливается со стороны покупателей из СНГ, и прежде всего – России и Казахстана. Но повторюсь, что, общаясь со своими знакомыми из этих стран, вижу у людей определенную неудовлетворенность люксовым предложением. Поэтому говорить о каком-то перенасыщении сегмента дорогих латвийских квартир не приходится. Нужно больше фасадных и видовых апартаментов, вот на них цены могут быть выше сегодняшнего рынка. И те девелоперы, которые сейчас выводят такие проекты, так и поступают.
Какое люксовое жилье должно быть дороже – юрмальское или рижское? Цена всегда определяется балансом спроса и предложения. По моему мнению, в Юрмале мест для постройки новых комплексов побольше, чем в Старой Риге или Тихом центре. Потому, как мне кажется, в перспективе ближайших 5-10 лет самые дорогие квартиры Риги будут стоить дороже юрмальских.
Кристина Волк, представитель компании Interhaus:
– Спрос на самые дорогие квартиры Юрмалы остается стабильным. Конечно, основная масса сделок происходит при общей цене до миллиона евро. Однако и квартиры с большим бюджетом смотрят и покупают. Интерес есть, и нельзя сказать, что сама стоимость лучших юрмальских жилых объектов смущает людей. Мне кажется, что сегмент эксклюзивного жилья нынче является наименее подверженным рискам перепада цен.
