Посмотрим на покупку замка как на инвестиционный проект. Какие затраты ждут покупателя на этапе приобретения и реставрации, и сколько можно заработать при продаже обновленного объекта исторической недвижимости. Подробная смета в нашем «Калькуляторе».
Материал подготовлен совместно с компанией Reality Club
I Покупка замка в Словении
Дано: Инвестор из России решает вложить средства в словенский замок. Цель – найти ликвидный объект, отреставрировать, переоборудовать в отель, затем продать по возросшей цене. Для реализации проекта покупатель выбирает замок, расположенный в 20 минутах езды от СПА-курорта Рогашка Слатина. Сделку проводит с помощью словенского риэлтора.
Расходы:
Замок: €950 000
В особняке 35 спален, а также помещения, подходящие для кухни, ресторана, рецепции, СПА-зоны. Его площадь составляет 1413 кв. м. Соответственно, каждый метр обходится покупателю в €672. Подробнее о факторах, влияющих на стоимость, читайте в статье «Недвижимость с родословной от €200 за «квадрат».
Замок окружен парком, к нему прилагается участок площадью 4200 кв. м. Имение было построено в Средневековье, впервые упоминается в литературе в 1412 году. Фасад здания с башней, опорами и балконами в хорошем состоянии, сохранились некоторые элементы внутреннего декора. Объекту требуется реставрация.
Максим Чернышков, директор компании Reality Club: С продавцами замков можно торговаться. Обычно у нас получается скинуть от озвученной цены достаточно большую сумму – от €50 до €200 тыс. Поэтому клиенты с радостью оплачивают наш гонорар в 3% от стоимости замка, т.к. в результате им достается объект с куда большим дисконтом.
Регистрация компании: €0
Иностранец по закону не может приобрести недвижимость в Словении на себя как на физическое лицо. Все объекты, в том числе замки, оформляются на компанию. Помощь риэлтора по регистрации юрлица стоит €3900. Покупатель вносит эту сумму перед началом сделки. Если инвестор не отказывается от своего намерения и приобретает недвижимость, затраченные на регистрацию фирмы средства зачитываются при оплате гонорара риэлтора.
Налог на оборот недвижимости: €0
В Словении данный налог оплачивает продавец. Его размер – 2% от рыночной цены объекта.
Этапы покупки замка
Подписание договора с риэлтором на подбор соответствующего объекта и регистрацию компании
Получение налогового номера на владельцев юрлица
Подписание первичной документации по компании у нотариуса
Открытие накопительного счета и внесение уставного капитала — €7500 (сумма блокируется только на время регистрации компании – до 14 дней, после разблокировки счета этими средствами можно будет пользоваться, в том числе для расчетов по замку)
Приезд директора компании на разблокировку счета (примерно через 7-14 дней)
Заведение финансов на компанию для приобретения объекта
Переговоры с владельцем замка и согласование цены и условий платежа
Подписание договора купли продажи замка у нотариуса
Получение разрешения на приобретение от мэрии
Расчет налога на замок (2%, оплачивает продавец)
Внесение средств за замок (всегда безналичный расчет, деньги перечисляются на нотариальный депозит)
Гонорар стандартно составляет 3% от цены объекта. В эту сумму входит не только обычная для риэлтора работа (подбор объектов, любое количество показов, проверка юридической чистоты, подготовка документации, организация расчетов), но и услуги переводчика, нотариуса, затраты на регистрацию недвижимости и создание компании. Оплата агентского вознаграждения происходит после успешного завершения сделки.
Итого: На этапе покупки инвестор заплатит около €980 000.
II Реставрация замка в Словении
Дано: На весь инвестиционный проект (покупка, ремонт, продажа) покупатель закладывает три года. С момента получения прав собственности он оплачивает налоги и коммунальные сборы. Во время реконструкции заказчик находится в России и пользуется услугами управляющей компании, которая реставрирует объект «под ключ» и решает все возникающие вопросы.
Расходы:
Стоимость архитектурного проекта: €64 000
Сначала составляется идейный проект реконструкции замка. Его стоимость — €10 за кв. м, т.е. в нашем случае €14 000. На этот этап стоит заложить месяц. Затем – главный проект реконструкции, на который уходит три месяца и примерно €35 за «квадрат».
Получение разрешения на строительство: €10 000
Проект реставрации должен быть согласован и заверен у местных властей. На практике сложностей с получением разрешения на реконструкцию от мэрии не возникает. Чиновники заинтересованы в том, чтобы замки содержались в хорошем состоянии. Если проект не меняет конструкцию здания, например, увеличивает размеры, то разрешение дадут быстро (два месяца). В случаях, когда требуется существенная перестройка, сроки и стоимость согласования проекта могут вырасти вдвое.
Реставрация замка: €2 826 000 (€2000 Х 1413 кв. м)
На реставрацию замка «под ключ», т.е. с учетом отделки, стоит закладывать €1500-2000 за кв. м. В эту цену также включен полный контроль над процессом со стороны управляющей компании. С генеральным подрядчиком заключается договор на строительство, в котором оговариваются все используемые материалы и сроки реализации проекта.
Максим Чернышков: Технология реконструкции зависит от состояния объекта, года постройки, требований министерства культуры. Чиновники, одобряющие проект, приложат к нему список условий, которые должен выполнить инвестор. В том числе, укажут, какие материалы разрешено использовать. Например, если на полу в замке было дерево, при реставрации также придется застелить деревянный паркет или половую доску. Из установленного списка можно выбирать отделку по собственному усмотрению.
Строительный надзор: €60 000 (€4000 Х 15 месяцев)
Стоимость строительного надзора при контроле один раз в неделю — €4000 в месяц, при контроле два раза в неделю — €8000 в месяц.
Максим Чернышков: Для реализации любого строительного проекта нужны три участника: проектировщик, застройщик и независимый надзиратель, т.е. лицензированный инженер, который следит за качеством строительства и, более того, несет ответственность за правильность выбранных технологий. Если проект срочный, допустим, надо уложиться в семь месяцев, рекомендую инвестору заказывать надзор два раза в неделю, т.к. инженерное решение может потребоваться «прямо сейчас». Если сроки позволяют, можно ограничиться еженедельным надзором.
Указанная цена – ориентировочная. Точно рассчитать стоимость подключения коммуникаций можно только после составления проекта реконструкции.
Максим Чернышков: Эту статью расходов можно просчитать только после составления проекта. В замке могут применяться различные системы отопления. Водонагревательная – в этом случае придется вложиться в хороший котел. Или электрическая – тогда нужно будет обеспечить высокие мощности электричества. Это только один фактор, влияющий на стоимость подключения коммуникаций, а там их миллион. Обычно трансформаторная станция находится в 300-350 метрах от объекта, т.к. все замки все равно стоят в населенных пунктах. В среднем каждые 100 метров кабеля мощностью 150 КВт с прокладкой в траншею стоят €10 000. Соответственно, можно заложить в проект около €35 000. Но это очень примерная сумма, основанная на предыдущих проектах.
Меблировка замка — €0
Если замок реставрируется для перепродажи, инвестор может не покупать мебель.
Максим Чернышков: Если инвестор захочет, наша компания может помочь с меблировкой замка. Мы являемся эксклюзивными поставщиками итальянских и английских производителей в Словении, цены для наших клиентов будут ниже, чем в магазинах. Но даже ориентировочную стоимость без проекта назвать не могу. Цены на предметы интерьера различаются даже не в разы, в десятки раз.
Налоги — €12 000 (€4000 Х 3 года)
Налога на роскошь в Словении нет. Налог на недвижимость ежегодно рассчитывается инспекцией исходя из 35 факторов (расположение, год постройки, метраж и др.) и составляет примерно 0,4% от реальной стоимости замка. В нашем случае это около €4000 в год.
Обратите внимание: в процессе реставрации улучшается состояние замка, соответственно, после технической сдачи проекта в кадастре записывается его возросшая оценочная стоимость. Значит, могут вырасти и налоги.
Коммунальные услуги – €30 000 (€2000 Х 15 месяцев)
Стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов и подключений. При максимально использовании получается — €1,5 за кв. м в месяц. На «коммуналку» во время строительства (15 месяцев) стоит заложить в бюджет – около €2000 ежемесячно. Если после сдачи объекта в эксплуатацию замок будет стоят закрытым и ждать своего покупателя, расходы на содержание будут минимальны.
Итого: За период реставрации расходы инвестора составят около €4 020 000.
Дано: Сразу после реставрации инвестор выставляет объект на продажу. Для поиска покупателя пользуется услугами агентства по недвижимости.
Доходы и расходы:
Цена объекта: €7 550 000
Максим Чернышков: Есть простая формула расчета цены отреставрированного замка. Берем стоимость объекта до ремонта (€950 000), добавляем расходы на реставрацию (€2 826 000), умножаем на два и получаем адекватную рыночную цену, которую будет готов заплатить покупатель. По времени на продажу замка стоит закладывать год-полтора.
Услуги риэлтора: €226 500
Стандартно продавец недвижимости в Словении платит риэлтору 3% от цены объекта.
Максим Чернышков: Возможны другие варианты работы. Договорами четко фиксируется, за сколько был куплен замок и сколько потрачено на реконструкцию. Мы готовы не брать проценты при приобретении и продаже замка, подписав эксклюзивный договор о том, что мы получаем 20% от прибыли владельца. Тем, кто верит в проект, выгоднее платить стандартные проценты. А тем, кто сомневается, можно выбрать второй вариант. Или более продуманным: 20% для нас – это намного больше, клиенты понимают, что и стараться для продажи мы будем сильнее. Это по сути гарантированный вариант, что инвестор проект продаст, иначе мы вообще ничего не заработаем на этом предприятии.
Налоги: €151 000
В Словении нет повышенных сборов при ранней продаже объекта. Продавец заплатит только стандартный налог на оборот недвижимости — 2% от цены замка. Для проведения сделки понадобится визит директора компании в Словению.
Дополнительные расходы: до €50 000
При расчетах стоит учесть дополнительные расходы, которые могут появиться у инвестора. Для реализации проекта понадобится несколько поездок в Словению, в процессе реставрации могут возникнуть непредвиденные расходы или вырасти налоги на содержание. В итоговой стоимости замка доля возможных дополнительных затрат не должна превысить 1%.
Итого: После вычета обязательных и возможных расходов у инвестора останется €7 120 000. Таким образом, за три года он сможет увеличить вложенный капитал на 77% и заработать более €3 000 000.
Компания REALITY CLUB
Центральный офис в Словении
Slovenia
Ljubljana 1000
Vosnjakova 1
Тел. +386 64 177 151
(английский и русский язык) www.mirag.ru Представительство в России
Россия
Москва
Новый Арбат 21, Офис 907
Тел. +7 495 991 70 20 www.mirag.ru
E-mail: info@mirag.ru
