Глава холдинга «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев рассказал в интервью «ДП» о скандинавском «антимуравейнике», главных причинах роста цен на жилье и объяснил, почему московский рынок пока менее интересен для его бизнеса, чем города Северо-Запада. Недвижимость , Персоны
Дмитрий, на днях вы заявили о перестройке строительного бизнеса на скандинавский лад. Почему вдруг такой резкий географический крен?
— Из-за кризиса. Задумались, как строить бизнес в новых условиях, которые, очевидно, не являются временными. И поняли, что надо менять идеологию — строить не просто квартиры, а жизненное пространство. В пику тем «муравейникам», которые наводнили город. Мы решили создавать «антимуравейники» — «финские городки» вместо продуваемых кварталов с коробками домов и забитыми дворами, куда даже выходить не хочется.
Почему все-таки скандинавская модель в основе?
— Потому что северные соседи строят симпатично. Финн, как потребитель, не знает, из чего сделан дом — кирпично-монолитный он или сборный… Зато там все продумано, эргономично, эстетично, озеленено…
Строить будете из сборных железобетонных конструкций?
— Да. Под новую идеологию модернизируем Гатчинский ССК . Заключили первый контракт на поставку финской линии Elematic. В мае будет второй. Потом третий. Это разные фазы одного и того же проекта. В 2013 году мы заменим оборудование полностью. Завод при этом работы не прекратит.
Инвестиции в модернизацию озвучите?
— Примерно 30 млн евро. В итоге сможем производить конструкции для строительства 250 тыс. м2 жилья в год. Но главное не в масштабах производства, а в том, что новое оборудование отменит понятие «серийность». Каждый новый дом — это новое изделие: свой дизайн фасадов, своя фишка, своя маркетинговая политика. Живут же финны без 137-й серии и вполне счастливы.
— Нет. Пока существует такой глобальный разрыв между стоимостью «квадрата» и ежемесячным доходом человека, мы не можем себе позволить строить дорого. Средний ценник в «финских городках» будет 60-70 тыс. рублей за 1 м2.
— В Колпино. Сейчас проект на стадии получения разрешения на строительство. Там на участке 31,5 га будет 110 тыс. м2 жилья. Строить будем очередями — по 30 тыс. м2 в год. И закроем проект в конце 2015 года. Строить будем на свои, а также частично на поток от реализации (продажи откроем осенью) и на кредитные деньги. Банки-партнеры стандартные: ВТБ , Сбербанк , «Санкт-Петербург» . Больше работать не с кем.
На вашем участке в Янино тоже будет «финский» проект?
— Да, но масштабнее. Там появится 280 тыс. м2 жилья. Кстати, изначально запроектировали 450 тыс. м2, но потом решили урезать этажность, расширить площади, добавить зелени — чтобы проект соответствовал нашей идеологии.
— Да. Покупали у лендлордов еще до кризиса. Сейчас проект на стадии утверждения проекта планировки. Там немного другой концепт: мы планируем сделать более активную окружающую среду, ориентируясь на молодые семьи. Будет больше спортивных площадок, хоккейных коробок…
Как показывает практика, молодежь уделяет много внимания именно организации жизни и эстетике. Это для них важнее, чем даже транспортная доступность.
— Нацелены на декабрь. Это будет более долгий проект — он рассчитан на 5 лет. Основные сложности связаны со строительством инфраструктуры, поскольку это областные земли.
Прописка, кстати, тоже будет областная. Хотя к тому моменту, когда проект завершится, она, скорее всего, будет единая для города и области.
— Западные, в том числе и финские. Ведь нам нужна новая архитектура, а значит — другие люди, которые иначе воспитаны и по-иному думают.
— Да, мы ее тоже меняем. Но это ноу-хау — коммерческая информация. Единственное, что могу сказать, — это будет структура полного проектного управления. То есть мы выделим часть людей именно под проекты с высокой степенью автономности. Но с подчинением «голове».
— До конца года: несколько позже, чем рассчитывали. Нам требуется некий переходный период, чтобы доделать старое и запустить новое. Как раз к выходу в продажу новых объектов — осенью этого года — структура будет чистой.
— Мы выглядим достаточно консервативно. Но уже разработан новый бренд-лайн. Звучит коротко: «Архитектура жизни». Кроме того, мы сделали новый лого. Но корпоративные цвета и название «Ленстройтрест» не тронули. По лояльности потребителей наше имя в тройке лидеров по городу. И мы не сочли возможным изменять эту ситуацию.
— В прошлом году сдали 90 тыс. м2. Сейчас допродаем там жилье. А «под краном» четыре проекта общей площадью около 100 тыс. м2. Это рабочий задел на ближайшие 1,5 года.
— Мы оцениваем его в 500 тыс. м2 жилья. Все, что покупаем, сразу берем в работу. Новые проекты в разной степени готовности, но высокой: или сделан ППТ, или в ближайшие месяцы получаем разрешение на строительство.
— Я не вижу существенных причин для их повышения. Основной отпечаток накладывает на ситуацию политика: во-первых, инвестиционные риски, а во-вторых, государственная монополизация во всех направлениях. Как только мы получаем монополию (на газ, на банки и др.), сразу же растет себестоимость. Так что будем планомерно расти в издержках и, как следствие, в цене. Но второй волны кризиса не будет. Кризиса вообще нет, а есть изменившиеся условия жизни, в которых мы работаем.
— Пофамильно ситуацию разбирать не хочу. Здесь, как в футболе, надо «смотреть на табло». А там по большому счету все не так плохо. Генплан с мучениями, но приняли. Землю торговали… Как будет работать новый механизм администрации, я пока не очень понимаю. Но надеюсь, что с меньшими издержками и с большей эффективностью. В этом все заинтересованы. Город должен жить. Надо, чтобы все вертелось и в процессе верчения перестраивалось.
— Во-первых, изменений в генплан и в ПЗЗ, которые все время откладываются. Во-вторых, хотелось бы наконец ясности по новым проектам, которые сейчас рассматривают власти. Сроки — принципиальная экономическая характеристика любой стройки. Даже незначительные задержки оборачиваются глобальными затратами для девелопера. И ничего другого не остается, как заталкивать издержки в цену.
— Напрямую нет. Поскольку все, что у нас есть в центре (это три-четыре проекта — здания под снос и новое строительство), мы сейчас продаем. Но как бизнесмен и гражданин считаю, что из центра не надо делать священное место. Это не Иерусалим. Это живой город, который в разумных пределах должен строиться, развиваться. Центр у нас выглядит не ах. Там много вопросов. Так дайте людям этими вопросами заниматься! Если этого не делать, потеряем и то, что осталось.
-Мы продаем земли и проекты, которые не подходят под нашу новую идеологию. Это касается не только центра города, но и загородной недвижимости. Ее у нас, правда, немного — один проект элитного поселка на 15 га в Юкках. Но в высокой степени готовности. Мне, если честно, жаль этой земли. Это лучшее, на мой взгляд, что есть в окрестностях Петербурга: гектар на дом, автономия, близость к КАД… Оцениваем проект в 1 млн евро за 1 га. Хотя, возможно, оставим его себе. Когда-нибудь руки дойдут.
— У нас в 2006 году были задуманы региональные программы. Но в кризис они свернулись. Сейчас задача — концентрироваться. Но в перспективе 2-3 лет можем освоить и крупные города Северо-Запада. Это очень спорный рынок с низкой маржинальностью, где работают в основном локальные компании. Но он в пределах транспортной доступности нашего железобетона.
— Сборный железобетон накладывает географические ограничения по расширению бизнеса. Кроме того, в Москве не свободная конкуренция. И мы не знаем этого рынка. Очевидно, что в кризис он просел сильнее, чем наш. Банкротств там было больше. В Петербурге кто свернулся? Только «Строймонтаж» и, пожалуй, ЛЭК .
А там и «Миракс» , и «Донстрой», и СУ-155 , и «Пик» … Они или схлопнулись до маленьких объемов, или пребывают в большой долговой нагрузке. Там идет серьезный передел. Поэтому решение питерских компаний, у которых есть ресурсы, идти туда — обосновано. Но у нас другие планы.
— Все по плану. В течение года там появятся первые стройплощадки. За 5-6 лет планируем построить кварталы, где будет 800 тыс. м2 жилья, коммерческих площадей, паркингов, школ, детских садов, магазинов и т.п.
— Мы купили на торгах правительства Ленобласти новое щебеночное месторождение Славянское в Выборгском районе. Его мощность оценивается в 30 млн м3 габбро-норитов. Поставим там завод по переработке 1 млн м3 щебня в год. Проект стартует в следующем году и будет реализован за пару лет. Он потребует около 30 млн евро. Основные вложения будут сделаны не в производство, а в инфраструктуру: строительство дорог, железнодорожных путей, подведение коммуникаций, логистику.
— Да. Для собственных нужд используем всего около 3% щебня. Сегодня в нашем нерудном портфеле три щебеночных карьера с общим запасом 100 млн м3 горной массы. Появление нового месторождения увеличило запасы на 15%.
— Работает — делает кирпич в объеме 60 млн штук в год. Это итог 2011 года и исходная задача на 2012 год. Структура производства несколько меняется, поскольку на смену простым материалам приходят более сложные продукты — блоки, перегородки и другие силикатные изделия. В этом году будет небольшой рост производства — около 5%.
— Идут переговоры с немцами о поставке оборудования. Решение подготовлено, но еще не принято. Примем его в этом году. А вся программа будет рассчитана на 2-3 года.
Рынок этой продукции есть. Вопрос в экономической целесообразности — номенклатуре, мощности и стоимости. Рассматриваем варианты их сочетания.
— Да. Но финансовая структура холдинга вместе с банком находятся под оперативным управлением «Аладушкин групп» . Это изменение последних 2 лет. Решение было принято исходя из общей ситуации — из того, у кого хватает сил, ресурсов и желания этим рулить.
