Что и где можно купить за сумму 100-200 тысяч долларов, — обзор зарубежной недвижимости на эту тему вышел на прошлой неделе в нашем журнале. Но в нем мы умышленно пропустили Болгарию, просто потому, что эта страна достойна отдельной статьи. Действительно, выбор объектов очень широк, а покупка стала теперь доступна и небогатым россиянам.
Почему Болгария?
Сегодня в России очень много агентств предлагают сравнительно недорогую недвижимость именно в этой стране. Причин популярности Болгарии у российского покупателя масса. Михаил Бутенко, генеральный директор агентства «В раю» назвал главные из них:
1) членство в Евросоюзе, что открывает для владельцев недвижимости границы ЕС (за исключением стран входящих в Шенген), а также способствует получению вида на жительство (ВНЖ) в ЕС, и, в перспективе, гражданства;
2) благоприятный визовый режим: на время курортного сезона (с июня по октябрь) можно открыть двукратную визу, а владельцы недвижимости и члены их семей автоматически получают мультивизу сроком на один год, а по истечении этого срока – на три года;
3) один из самых высоких в Европе уровень роста экономики — 5,5%;
4) развитый туризм, в Болгарии есть и черноморские пляжи, и горнолыжные курорты, и бальнеологические здравницы, и древние памятники различных культур, и везде предлагается сервис первоклассного европейского уровня;
5) высокая доходность от сдачи апартаментов в аренду; она зависит от площади жилья и инфраструктуры комплекса, но ориентировочно составляет 4 – 8 тыс. евро за сезон;
6) сохранность инвестиций, гарантированная болгарским законодательством.
К этим причинам Елена Акимова, менеджер по работе с клиентами компании «Виртус» добавляет хорошую экологию и отсутствие языкового барьера.
А Полина Малышева, генеральный директор АН «Премиум» выделяет, в первую очередь, выгодное местоположение: «Болгария расположена близко к России, лететь всего 2 с небольшим часа, и поэтому практически нет акклиматизации. Кроме того, Болгария — страна с менталитетом, похожим на российский».
Кроме того, есть еще и такие любопытные аспекты, на которые обращает внимание Владислав Харитонов, генеральный представитель Bulgarian property advisors в России: «В Болгарии нет, как, например, в Турции террористов, Болгарию, пожалуй, единственную из стран минуют основные проблемы не только Европы но и всего человечества — перенаселенность, недостаток питьевой воды, недостаток продовольствия».
Покупку может позволить себе среднестатистический москвич
По-прежнему низкие цены на недвижимость – еще основной аргумент «за» покупку жилья в Болгарии, — отмечает Елена Акимова («Виртус»).
Владислав Харитонов (Bulgarian property advisors) согласен с этим тезисом. «На данный момент цены значительно просели, цена в Болгарии заканчивается там, где начинается цена в других странах», — подчеркивает эксперт. Теперь, по его оценке, квартиру в Болгарии может себе позволить среднестатистический москвич. И если рассматривать соотношение цены, качества, удаленности от моря, то лучше Болгарии ничего нет.
Что же касается недвижимости у моря – самого популярного формата у россиян, то пока, по мнению Полины Малышевой (АН «Премиум»), она сегодня не дешевеет, а просто не растет в цене. Но в перспективе качественная недвижимость в Болгарии не расти не может. И мы плавно переходим к еще одному параметру оценки болгарских метров – их инвестиционной привлекательности. Инвестиции: окупятся или не пропадут?
На эту тему эксперты высказались, можно сказать, с диаметрально противоположных позиций. Например, Игорь Индриксонс директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills считает, что рынок болгарской недвижимости очень перегрет и бесперспективен с точки зрения инвестиций.
А Михаил Бутенко («В Раю»), наоборот, напоминает, что Болгария является мировым лидером по инвестиционной привлекательности: «Ежегодный рост стоимости квадратного метра жилья доходит по некоторым проектам до 40 %, а средний годовой показатель за последние 3-4 года держится на уровне 25–30 %, — утверждает эксперт, — Вступление Болгарии в 2011 году в Шенгенское соглашение гарантирует рост цен на недвижимость в ближайшие 2 года даже в условиях мирового кризиса».
Не будем «мирить» наших экспертов, но позволим себе сделать вывод, что сегодня просчитывать инвестиционную привлекательность недвижимости очень тяжело, здесь, вероятно, надо смотреть на конкретный объект, — его строительную готовность, финансовое положение компании, документацию, возможность сдачи в аренду и т.д. Это, пожалуй, главный «кризисный» совет не только для частных инвесторов, но и обычных покупателей. Совет покупателю: ориентируемся на готовенькое
Начнем с минусов, о которых покупателю нельзя не знать. Сегодня покупка жилья сопряжена с риском, так как в Болгарии возникает особенно много проблем с документацией, чаще, чем в других странах Европы используются полулегальные схемы продажи, — сразу предупреждает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).
«При покупке недостроенного объекта может возникнуть сложность. Даже очень именитые застройщики сегодня задерживают сроки сдачи», — добавляет Полина Малышева (АН «Преимум»).
Вобщем-то, проблемы, российскому покупателю знакомые. Соответственно и рекомендации похожие: привлекать специалистов и юристов, все время консультироваться и советоваться и ориентироваться не на строящиеся, а на готовые или почти готовые дома.
Однако в целом, как считает Михаил Бутенко («В раю»), кризис затронул и болгарскую строительную индустрию не так сильно, как более развитые рынки недвижимости (Великобритания, Испания, США и пр.). Девелоперы в Болгарии в подавляющем большинстве случаев строят «на свои» средства. А это означает, что у них нет срочной необходимости выставлять объекты на продажу по бросовой цене. То есть, финансовое положение строительных компаний вполне устойчивое. Цена вопроса – 100-200 тысяч долларов
На что может рассчитывать в Болгарии клиент примерно с такой суммой в кармане? Наши эксперты отмечают, что болгарский рынок сегодня предлагает потенциальным собственникам огромный выбор — на морском побережье, а также на горнолыжных и бальнеологических курортах. При этом Михаил Бутенко («В раю») считает, что покупатель с такими деньгами может вполне претендовать на класс «люкс». Вот какие характеристики присущи данному классу:
— расположение на первой линии у моря;
— уникальность архитектурного проекта и наличие какой – либо архитектурной или функциональной особенности, например, маяка;
— низкая плотность застройки, наличие приватного пляжа и закрытой богатой инфраструктуры (банк, медпункт, стоматолог, фитнес, СПА, боулинг, аквапарк, бары, рестораны, торговые центры и пр.);
— потрясающий вид из окон;
— высокое качество строительства, сантехника от известных производителей, дизайнерская мебель, кондиционеры, TV, DVD и пр.;
— функциональное назначение курортного комплекса — гольф, бальнеология, SPA, горные лыжи и т.п.;
— безупречная работа управляющей компании.
Однако при всем богатстве выбора по-настоящему ликвидных предложений, относящихся к классу «люкс», не так много, — предупреждает эксперт. Часто застройщики сами определяют «звездность» своих комплексов, руководствуясь субъективным мнением, либо делают это намеренно, исходя из коммерческих соображений.
Мы также попросили экспертов назвать конкретные объекты, вписывающиеся в сумму 100-200 тысяч долларов. Елена Акимова («Виртус») посоветовала следующие варианты:
— студию или апартаменты с 1 спальней площадью от 45 до 70 кв. м на Золотых Песках на первой линии;
— апартаменты с 1 или 2 спальнями площадью 50-80 кв.м с видом на море в очень хороших комплексах на первой линии в Святом Власе и Созополе;
— апартаменты с двумя спальнями площадью 80 – 100 кв.м на курортах Золотые Пески, Солнечный берег, Святой Влас, в Равде, в Ахелое, Сарафово и Созополе на расстоянии 100-400 м от моря;
— дом в районе Солнечного берега площадью около 120-150 м кв. в 1-2 км от моря;
— таунхаусы вблизи Албены площадью 100-110 м кв. в 3-4 км от моря.
Наиболее привлекательны, с точки зрения эксперта, объекты на первой линии моря. И цены на такую недвижимость растут гораздо быстрее, и сдать в аренду апартаменты в известном комплексе с хорошей инфраструктурой гораздо проще, нежели в комплексе, который находится в 500-700 метрах от пляжа.
Полина Малышева (АН «Премиум») рассказывает, что за 100 — 150 тыс. евро (140-210 тыс. долл). в Болгарии можно купить отличные апартаменты с 2 спальнями, — например, в готовом комплексе «Триумф» (Св. Влас). Квартира с видом на море и с полной обстановкой, находится в 150 м от пляжа.
За эту же сумму там же можно приобрести таунхаус — двухуровневый, с прилегающий территорией. Кстати, таунхаусов в Болгарии так близко к морю просто нет. Поэтому цена в 100 тысяч евро за домик у моря в охраняемом комплексе — очень адекватна и интересна.
В целом же, разъясняет Михаил Бутенко («В Раю») на ценообразование болгарской недвижимости влияют расположение (близость комплекса) относительно первой линии моря (для морских курортов) и относительно подъемника (для горнолыжных курортов), вид из окон – красивый пейзаж способен увеличить стоимость апартаментов на 30 – 40 %, качество строительства и используемые материалы, инфраструктура комплекса – чем она богаче, тем выше цена, известность застройщика – частные строительные компании предлагающие «полуфабрикат» просят «недорого», но и отдача будет соответствующая.
Коммуналка: сколько стоит содержание квартиры
Покупателям также стоит себе представлять, сколько им придется платить потом, когда они станут собственниками. На взгляд Михаила Бутенко («В Раю»), налоговое и коммунальное «бремя» в Болгарии не тяжело. Размер ежегодного налога на недвижимость — 0,15 % от ее стоимости, определенной территориальной налоговой службой и отличающейся от реальной в меньшую сторону в 3 – 4 раза. Стоимость сервисного обслуживания апартаментов, расположенных в курортных комплексах, рассчитывается исходя из площади и количества услуг, оказываемых управляющей компанией. Как правило, размер платежей не превышает 8 – 10 евро за кв.м.
Полина Малышева (АН «Премиум») дает рамки пошире: 6 до 15 евро за кв.м. «В эту сумму входит круглогодичная охрана территории, озеленение, пользование бассейном, шезлонгами и зонтами у бассейна, электричество в общих частях, пользование лифтами, — рассказывает эксперт. — В некоторых комплексах в стоимость включены и услуги СПА. Это практикуется в горах, например комплекс Forest View в Говедарцы близ Боровца предоставляет собственникам пользование закрытым бассейном, баней, сауной, тренажерным залом, хотя обычно такого рода услуги всегда идут за отдельную плату».
«Ежегодно собственники выплачивают таксу за вывоз бытовых отходов (приблизительно 0,2-0,25% от нотариальной стоимости) и платежи за воду и электричество, оплачивающиеся по счетчику», — добавляет Елена Акимова («Виртус»).
«Тариф на воду — 0,5 евро/м куб., на электричество — 0,1 евро/кВт, — сообщает Владислав Харитонов (Bulgarian property advisors), — Еще очень важно понимать в какую сумму будет обходиться отдых или проживание в стране. Болгария одна из самых недорогих для проживания стран, например, на еду без особой экономии при покупке продуктов на рынке и в магазинах на двух человек уйдет от 200-300 евро в месяц».
Болгарская курортная недвижимость, конечно, может стать очень достойной альтернативой, например, комфортабельной подмосковной даче. Тем более, что эта дача в ряде случаев обойдется дороже. За 100-200 тысяч долларов в Болгарии действительно можно подобрать отличный вариант. Однако приобретая зарубежную недвижимость сегодня, надо быть вдвойне внимательным, ведь кризисные явления не обошли ни одну страну мира. Автор : Ольга Агуреева
